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  • 有勇寡谋黄其森"拆雷" 泰禾能否破资金和高负债危局?
  • 2019年06月27日来源:一视财经

提要:近日,泰禾集团董事长黄其森携众高管亮相北京中国院子。在3小时的交流会上,黄其森说道:“这几年泰禾干得不错,没有大家想象的这么差。”对于外界一直关心的债务问题,黄其森回复称,“没什么太大问题,他预估今年最后要兑付的债务不到100亿。如果泰禾100多亿都完成不了,那还做什么?”

朴素温和、有勇寡谋、迷之自信,这些褒贬不一的业内声音拼凑出一幅与传统闽系掌门人不同的人物画像,使人惊奇,同样引起大家对这家网红房企的探究。

近日,泰禾集团董事长黄其森携众高管亮相北京中国院子。在3小时的交流会上,黄其森说道:“这几年泰禾干得不错,没有大家想象的这么差。”

他表示:“2018年,泰禾集团实现销售规模1300亿,销售回款七八百亿,其销售权益占比达80%-90%,如果按照权益排名,泰禾可能进到行业前15位,或者更高。”

对于外界一直关心的债务问题,黄其森回复称,“没什么太大问题,他预估今年最后要兑付的债务不到100亿。如果泰禾100多亿都完成不了,那还做什么?”

事实上,黄其森正为往昔的激进买单,早在2017年其就喊出销售额2000亿的口号,被批评为勇气可嘉,却欠思量。

2017年12月22日,黄其森公开表示:2018年泰禾的销售额目标要达到2000亿元。泰禾集团在董事长的口号出来之后,股价获得了飞速的增长,股价从刚开始的16元直接飙升到43元,成为了A股“妖王”。

深交所当时就给泰禾集团发去了关注函,询问泰禾集团能否构成利润承诺,但是泰禾集团的回应却是不能构成利润承诺,为此深交所还发了一个监管函。而在2018年泰禾销售额仅为1300多亿,远远未达到黄其森的目标,账上货币资金为148.95亿元,负债总额为2112.47亿元,负债率达到了86.88%。

如今,根据目前公司公布的运营数据显示,有限的账面资金及高额负债危机并没有凭空消失,资金缺口依旧很大,黄其森能否顺利拆雷仍是未知。

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泰禾危局

泰禾的资金压力自去年便已显现。从2018年至今,公司接连遭遇监管问询、债务高企、人事震动等危机,一度有传闻称泰禾将成为第一个倒下的知名房企。

图片来源:中泰证券

根据泰禾集团发布的2018年财报数据显示,泰禾实现营业收入309.85亿元,同比增长27.35;毛利润94.09亿元,同比上涨40%;净利润39.11亿元,同比增长67.60%。

企业负债方面,截至2018年末,泰禾公司的负债总额达2112.47亿元,企业资产负债率达86.88%,高于行业平均标准。其期末货币资金录得149亿元,短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额574.28亿元,货币资金对短期负债的覆盖比例为0.26。

对此,泰禾表示,虽然574亿元债务都需要在今年偿还,但并不集中在某些时间段,无集中兑付的风险。

“在过去5个月已经偿还了180多亿,另外还有接近300亿做了重新安排。现在泰禾加大了长期贷款在债务当中的占比,使其长期贷款占比越来越高,短期贷款逐步下降。”泰禾集团副总裁葛勇补充道。

据悉,泰禾目前资金承压的背后皆因2016年至2017年的高速扩张与激进并购。在“降杠杠”成行业主流时期,泰禾逆势而行,拿地金额与新增土储面积翻番。其中,新增土储面积从2015年的38.69万平米增至2017年的792.8万平米。

同时,泰禾部分并购项目自身复杂的股权关系和背后隐藏的债务、规划等问题,也另泰禾多次面临困扰。

实际上,从近日一边频繁担保一边甩卖资产的动作可以看出,泰禾正在增加各类融资缓解资金压力。

6月14日,泰禾发布公告,为上海子公司2300万元保理业务融资提供担保;据统计,这已是近半个月第五笔担保融资。截至公告披露日,泰禾实际对外担保余额为854.27亿元,占该公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的462.80%。其中,对参股公司实际担保34.69亿元,其余均为对全资、控股子公司的担保以及全资、控股子公司之间提供的担保。

值得注意的是,截至2019年3月,泰禾集团前十大股东的股份质押比例达86%,控股股东泰禾投资股权质押比高达99.9969%,而其一致行动人黄敏、叶荔的股权质押比为95.15%、100%。

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卖子求生难掩资金缺口?

今年以来,泰禾陆续将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目、杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目及杭州同人山庄部分股权出售予世茂,累计回笼资金77.2亿元。

公司内部实行泰禾1号抢收计划,涉及泰禾在北京市场上的四个高端改善类项目,金府大院,西府大院,北京院子二期,以及金尊府。通过大幅降价出售,获得回笼资金。

图片来源:克而瑞地产

经过处置资产和加速销售回款,2019年一季报显示,公司资产负债率从去年底的86.88%降至84.55%,净负债率从去年底的384.88%降279.19%。但同时,泰禾流动负债总额共1254亿元,短期借款145亿元,一年内到期的非流动负债315亿元,货币资金为206亿元。

在资金缺口依旧很大的情况下,黄其森回应称,“接下去,泰禾会是一种更开放,更包容的心态。不排除还有一些项目跟优秀企业进行合作,但不会像跟世茂合作一样规模如此之大。”

不过依靠出售项目回笼资金一定程度上能缓解财务危机,并不是长远的办法,抛售也容易给投资者造成企业运营有困难的印象。叠加泰禾主打的高端产品,若控制不当,对其品牌和利润产生一定的冲击。”业内人士对此表示。

与此同时,房企融资继续严加管控及项目本身周转、回款速度等问题也是当下摆给泰禾的棘手问题。

6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛上演讲时称:凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。这被认为是对房地产企业融资继续采取严管控的信号。

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不能说的秘密

最终,泰禾能否成功渡劫,未来销售回款成为资金链上至关重要的一环。

众所周知,泰禾的销售额素有地产圈内未解之谜一说,近5年,从未公布过销售数据。

在交流会上,黄其森一语道出,“2018年泰禾集团实现销售规模1300亿,销售回款七八百亿。今年销售目标比较保守一点,在1500亿左右,更看重回款,回款目标是1000亿元。”

图片来源:克而瑞地产

截至今年5月份,泰禾差不多实现400亿左右销售回款,还有200亿在途。土地市场方面,从去年年初开始感觉市场不对,到现在一年半时间一块地没拿,坚决停掉。

黄其森表示,泰禾的战略是深耕一二线城市,暂时不考虑三四线、东北城市以及海南。最新会拓展到西安、重庆、成都的城市群。

财报数据显示,2018年泰禾新增建筑面积同比大幅下降83%至187万平方米,并通过收并购为主要方式以较低的价格扩充了土储。2018年泰禾拥有待开工建面460.76万平米,在建建面1489.16万平米。

对此,克而瑞地产研究认为,“公司目前拥有待开发土储不多,若未来继续减少拿地,或将无法支持未来销售规模的持续增长。”

此外,对于泰禾的问题,黄其森也表示,其一,泰禾在管理上存在不足;其二,泰禾并未利用好产品力的优势。 黄其森坦承表示,讲管理,泰禾是小学生,因为企业发展太快,跟万科、龙湖集团、融创中国等企业有一定差距,所以,未来一定要强化执行力。 为此,黄其森预备在人事和架构上动刀。

他表示,由于自己对人事管理确实关注度不够,没把握好,所以去年人员流动大,今年会亲自来管控这个事情。

招揽人才被列为今年黄其森的重点工作。“其主要任务就是看人、阅人。未来泰禾在引进优秀人才的同时,更多是内部选拔,选用“赛马机制”,让业绩说话。“在企业内部管理上,黄其森称:“今后会将更多的权力决策放在区域,而管控将会由四级变两级管控,由各个区域来决策,在第一线能听得见炮火的地方就要沉下去,要有效益。泰禾目前分四个区域,分别是北京区、福建区、上海区、广深区。”



责任编辑:齐蒙
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