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  • 12笔债务年内到期净负债240% 新力控股能否顺利上市
  • 2019年06月03日来源:第一财经

提要:由于成长速度惊人,新力被称为黑马,然而这匹黑马,也只是因近期在港交所提交申请IPO资料,才被行业广泛认识。如能顺利登陆港交所,新力将成为江西内房第一股。

黑马频出的地产行业江湖之上,从来都不缺乏新的挑战者,比如江西起家的新力控股。

由于成长速度惊人,新力被称为黑马,然而这匹黑马,也只是因近期在港交所提交申请IPO资料,才被行业广泛认识。如能顺利登陆港交所,新力将成为江西内房第一股。

创立才9年、增长速度惊人、实控人低调成迷,使新力具备足够的故事性。但恐怕,这不是一个关于黑马成长的动听故事,更多是企业饥渴之极的奋力一搏。

2016-2018年,三年中有两年,新力利息覆盖比率少于1、净资本负债比率高于200%、经营现金流量净额为负、平均融资利率超过9%,新力的年财务成本甚至高于净利润。

新力称,公司目标是成为全国性综合物业开发企业,将推进区域和城市战略性拓展,巩固全国市场布局。然而在此之前,新力必须设法偿还,今年内到期的多笔债务。

强烈的规模诉求和风险管控的平衡,已成为当下中小型房企生存发展的主要矛盾。至少对新力而言,上市融资已是必须迈过的大关。

当月开工当月预售

新力只有9岁。2010年,新力成立,在江西南昌收购第一幅地块,开发首个住宅项目南昌帝泊湾,也开始了它的成长轨迹。

三年后,新力开发首个商业项目南昌新力中心,开始踏足商业地产。2016年,新力从江西对外扩张,拓展至苏州、惠州、武汉等城市,并于次年将公司总部迁往上海。

因履历过新,经历的资本和行业事件不足,也因低调,新力的故事似乎乏善可陈,值得一书是新力规模、营收接连翻番的一面。

新力在IPO资料中,并无披露具体每年的销售金额数据。不过克而瑞的研报显示,最近三年,2016-2018年,新力控股合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比增幅分别是107%、165%、347%。2018年行业排名31。

尽管从绝对的销售金额来看,新力不过是行业内中型房企,但是增幅遥遥领先行业水平。

新力披露的数据显示,2016年、2017年及2018年,新力分別实现收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元,复合年增长率为94.6%。其主要业务是房地产开发,2016年、2017年及2018年,来自房地产的收入占据总收入的99.3%、99.8%及99.7%。

新力的超高速成长,与高周转的开发模式分不开,公开资料显示,新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。

实际上,在部分项目中,新力的周转速度快到超乎寻常。

以德安帝泊湾项目为例,2018年8月才开工,2018年10月就拿预售证/开始预售;上饶帝泊湾2018年9月动工,11月便拿预售证/开始预售。

南昌合园更为夸张,2017年9月开工,2017年9月拿预售证/开始预售;南昌怡园,2016年11月,12月拿预售证/开始预售;南昌悦珑府,2018年9月开工,2018年9月开工, 拿预售证/开始预售......这样的例子,新力披露资料中,不在少数。

近两年来,新力发起多宗收购,疯狂拿项目,包括厦门南水房地产公司、上海联友置业、南昌地美、中山渡头等多家公司股权。就在今年1月-3月,新力以34.71亿元的价格,通过收购等形式,新增了7宗地块,它们位于中山、南昌等城市。

截至2019年3月31日,新力总土地储备为1480万平方米,有101个项目处于不同开发阶段。

1480万平土储中,43.8%位于江西省,分别是南赣州、景德镇等城市;有6.5%位于长三角,分别是无锡、昆山、苏州等城市;有25.6%位于大湾区,其中惠州一个城市就占据了22.8%,共336.4万平方米;此外少量位于广州、中山和清远;在华中、华西等有10.4%。

江西始终是新力的大本营,2018年,新力在江西地区的销售额就有539亿元。

值得注意的是,除了在广州有19.5万平方米土地外,新力并未进入其他一线城市。

高销售低净利

从战略上看,新力依靠收并购进行迅猛的外延扩张,再配合高周转,来实现销售额的超高速增长。然而大跃进的背后,是高息融资、巨额债务、紧张的资金面、以及与销售营收不匹配的低利润。

2016-2018年,新力净利润分别为1.3亿元、2.8亿元、5.5亿元,复合年增长率是105.9%,尽管增幅高,但绝对值低。

同期,新力年均毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%,净利率却只有5.9%、 5.3%及6.9%。

即便2017、2018年毛利率上升至行业中高水平,但新力极低的净利率却难以忽略,要知道,目前行业内多数房企在两位数水平。

2018年,中海净利率为27.24%、金地为23.88%、华润置地为22.51%、龙光地产为20.38%、招商蛇口为22.05%、万科为16.55%、恒大为14.27%。

以两家规模相近的,分别在港股和A股上市的房企对比:香港上市房企龙光地产2018年销售金额为人民币718.03亿元,营业收入为441.36亿元,净利润为89.95亿元;A股上市公司中国铁建,2018年实现房地产销售金额934.55亿元,房地产板块收入为369.13亿元,对应利润总额为58.8亿元。

无论是规模略高于,还是低于新力,两家房企的利润水平均远超新力。

从新力综合损益表来看,2016年22.23亿元的收入中,有16.73亿是销售成本,占比75%;2017年销售成本占总收入比66.3%;2018年销售成本占总收入比62.6%。

而新力的五大供应商,2016-2018年,竟分别占总销售成本的56.3%、62.0%及52.7%。

需指出的是,五大供应商中,有两名与新力创始人张园林存在亲属关系。

张园林甚少出席公开活动。新力资料显示,其年42岁,于2010年3月创立新力,2018年9月起担任董事,2019年5月14日调任为董事会主席、执行董事、行政总裁。

2002年1月至2006年1月,张园林任职于江西省第五建设集团有限公司,这是建设工程项目及基建项目的总承包商,其最后职务为总经理。

与之交叉的是,2005年12月至2018年10月,张园林还在江西裕仁担任执行董事,这是一家房地产开发公司。也就是说,张园林在创办新力后,还在其他公司任职。

近三年来,新力对第五建设集团的采购额,分別达3.82亿元、4.1亿元及8.0亿元,分別占总采购额的16.3%、6.6%及10.4%。而第五建设集团的大股东,是张园林胞兄张国印,持股80.4%。

2017、2018年,占总采购额3.0%和3.4%的供应商广西路港建设集团,则由张园林的胞兄 ╱ 弟张国金持有97.65%。

偿债压力紧逼

除了销售成本外,高昂的财务成本进一步蚕食新力的利润。

2016年时,新力财务成本还是0.99亿元,但2017年便飙升至3.17亿元,2018年继续增加至4.26亿元。

对比同期,新力1.3亿元、2.8亿元、5.5亿元的净利润可知,每年财务成本已迫近净利润,甚至在2017年,财务成本比净利润还高。

追求规模的新力,资金面并不乐观,高额的债务和利率,是新力财务成本高升的直接原因。

数据显示,2016、2017、2018年,新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元,若包含公司债在内,前两年数据不变,2018年未偿还借款为221.03亿元,平均利率为9.3%、9.1%及9.3%。

新力的融资利率,为行业的中高水平,即便2017、2018年,公司销售和收入获得高速成长,但并没因此拥有更强的融资能力,拿到更便宜的钱。

2016、2017、2018年,新力的现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。2018年末,一年内要偿还的银行贷款就有31.58亿元,公司债或其他借款有60.67亿元。2016-2018年,新力利息覆盖比率分别是0.5、0.8和1.1。

以借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算,2016年、2017年、2018年新力控股的净负债率分别为190%、270%、240%。

2016年及2017年,新力的经营活动产生现金流量净额均为负,分别是-20.37亿元、-65.48亿元,至2018年才转正,为17.24亿元。

截至2018年底,新力有28项由信托、资管公司及其他金融机构提供的未偿还融资安排;12笔借款将于今年内到期,它们均属于中短债,且利率较高,最高一笔高达13.62%。

譬如将于2019年7月6日到期的债务,债权人为上海誉铂投资管理有限公司,去年11月23日才生效,利率高达9.5%;2019年8月20日到期的,来自四川信托的两年零五个月的借款,利率为11%;上海牛襄实业的一年期借款,利率为11.2%......

新力表示,冲击香港资本市场,募资净额部分将用于现有项目融资,包括惠州新力城和广州琥珀园;剩余部分将用于大部分现有计息银行及其他借款。

一名来自内房高层对此评论,“新力已经到了不得不上市的时候,急需融资还债,而资金方并不看好这样的中小型房企,因此它的融资利率偏高,只有公开的资本市场能拿到便宜的钱,跟所谓的现有项目融资对比,偿还借款显然更加重要。地可以先不拿,项目可以先不开工,但还不上债会死。”

2019年4月,新力还发行了一批总金额为4.17亿元的私人境内公司债,用以偿还贷款。

上述高层补充,“去年至今,已有10家房企去香港IPO,它们面临的境遇都是相似的,负债率高,资金链紧张,急需到资本市场融资,甚至是流血上市。”

公开资料显示,正荣、弘阳、大发、德信、银城国际都在此波内房上市热潮中登陆港交所,而海伦堡、奥山、万创国际、中梁、新力等房企已提交IPO申请。

到今年4月底,港交所新上市制度已满一年,香港资本市场有意以更开放的怀抱迎接不同类型的上市公司,但不意味着会对房地产开发这个传统行业依然友好,起码海伦堡、中梁、奥山和万创都已经历过招股书失效须重新递表的过程。



责任编辑:周锦秀
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