正在加载数据...
  • 汽车|房产|家居|家电|服装|时尚|健康|医药|教育|旅游|能源|环保|工业

    食品|科技|通信|手机|电子|金融|证券|电商|商超|物流|软件|安防|综合

  • 当前位置:南方企业新闻网>要闻> 今日头条>正文内容
    • “三条红线”下的房企众生相:扎堆融资 抱团“保价”
    • 2020年09月24日来源:中新经纬

    提要:“作为头部企业,无论是全国性的头部企业,还是本土的龙头企业,都要有担当和责任去维护好现在相对已经比较脆弱的市场本身。”9月17日,河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开,商会副会长、郑州万科总经理许沈波在会上表示。

    “作为头部企业,无论是全国性的头部企业,还是本土的龙头企业,都要有担当和责任去维护好现在相对已经比较脆弱的市场本身。”9月17日,河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开,商会副会长、郑州万科总经理许沈波在会上表示。

    这次会议讨论了“疫情影响、政策收紧、打折促销、企业发展”等多个问题,对“打折促销”的话题,大家观点普遍一致:对行业弊大于利。会上,两家本地房企代表——建业集团董事长胡葆森和正商集团董事长张敬国都表示,不带头降价。

    房企抱团“保价”的现象并不罕见,但以省级商会的名义号召行业抱团,凸显了形势的严峻性。

    按照监管层近期的要求,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。这也被认为是史上最严厉的债务管控政策。

    “三条红线”迅速引起企业的反应。9月初,以恒大为代表的部分房企实施大范围降价促销;一些房企酝酿降本增效方案,进一步实施成本管控;另有不少企业抓住政策窗口期,启动大规模融资……

    行业调整的端倪已现,尽管企业在勉力支撑,但多米诺骨牌效应似乎已不可避免。

    “价格联盟”的形成

    以降价促销的方式快速去库存,从而降低杠杆率,是房企应对调控压力的常见办法。9月以来,除恒大启动声势浩大的降价潮外,还有一些区域市场出现降价,并引发前期业主的“维权”。

    北京某房企人士向21世纪经济报道透露,出于冲击年度业绩的目的,公司通常会在四季度实施促销,但考虑到政策层面的变化,今年可能会提前。

    降价不是开发商愿意看到的现象。按照30多位河南房企掌门人和一线房企在豫当家人的观点,降价促销可能带来的后果有四:

    “第一,会使得已购房者的资产缩水,可能导致部分人出现过激的维权行为,不利于社会稳定。第二,房价大起大落,对金融业、建筑业、建材业、服务业等相关行业都将造成巨大影响,一损俱损。第三,可能会造成一大批房企倒闭,缺少资金、土地储备的中小型房企很难活下来,一旦倒闭,会导致烂尾楼不断增加;资金链断裂可能致使债务危机爆发。第四,消费者普遍存在买涨不买跌心理,即使降价,房企也难达到预期目标。”

    但在市场博弈中,这种“攻守同盟”并不容易真正建立。率先降价者往往会赢得更好的市场反应,后来者则会陷入被动。

    因此,在上述会议上,胡葆森和张敬国均做出“不带头降价”的表态。

    根据易居克而瑞数据,作为河南省房地产第一方阵的与会副会长企业,2019年销售总额占全省销售额56.4%,其中,建业累计销售1017.5亿元,正商累计销售510.6亿元,仅这两家房企销售额就占全省销售额的16.9%。

    当前的房地产市场,是否已经到了“非降价不可”的程度?

    前述北京房企人士认为,总体来看,上市房企的表内债务规模并不高,但由于“三条红线”政策较为严厉,“踩线”的企业仍然不在少数。加之近期不少城市启动新一轮调控加码,房企便倾向于提高周转节奏,快速出货。

    但具体到城市来看,情况仍然会存在不同。根据易居克而瑞的统计,今年8月,郑州的新房住宅存销比为4.6个月,库存压力较小。但在一些三四线城市,库存压力仍然较大。

    上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,即使不考虑融资新规的因素,房企也会在每年的“金九银十”进行降价促销。但今年的政策压力较大,使得房企有普遍的紧迫感。

    严跃进同时指出,这类“价格联盟”比较脆弱。不同房企面临的资金压力不尽相同,对于压力较大的房企来说,不排除变相降价的可能。

    与“红线”赛跑

    与销售端相比,房企在融资端的动作较为频繁。中原地产研究中心统计数据显示,9月中上旬,房企境内债券发行超过304.8亿元,同比上涨了47%,延续了7月来的融资井喷情况。9月下旬,合生、金科、招商等房企也均有大手笔融资动作。

    境外融资方面,8月单月,房企累计发行美元债65.6亿美元,同比上涨176%。9月中上旬,房企美元债发行规模为33亿美元。

    融资动作频繁出现,与当前出现的政策“窗口期”密切相关。

    由于疫情后央行多次向市场释放流动性,资金成本走低,今年上半年以来,房地产业的融资环境相对宽松。中原地产首席分析师张大伟指出,当前房企融资的难度处于“历史最低水平”,平均融资成本集中在4%-5%左右,远远低于去年同期的6%-8%的水平。

    另一方面,住建部、央行于8月20日召开的重点房企座谈会,并正式提出以“三条红线”为主的融资管理政策。尽管座谈会上并未提出政策执行的相关时间表,但近期,参会的12家房企已被要求提交相关的资产负债数据,意味着这一政策的试点已经迅速启动。

    9月14日,央行副行长潘功胜在国务院政策例行吹风会上表示,目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳,社会反响正面积极;将会同住建部以及其他相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

    这也给行业留下了一个融资窗口期:在融资管理新政全面实施之前,房企仍有机会以较低的成本获得大量融资,从而应对疫情影响和销售不畅带来的资金紧张局面。

    有房企人士也表示,虽然目前“三条红线”的试点范围较为有限,但“靴子”终有落下的一天。

    该人士表示,尽管很多房企的资金状况已经大为改善,但仍有不少债务位于表外,加之继续扩张的需要,因此对资金的需求量并不小。短期来看,房企的融资动作还将持续。

    另据21世纪经济报道了解,近期已有部分公司在盘点旗下的项目和负债情况,同时与金融机构密切沟通,以应对融资政策的变化。同时还有房企制定了初步的降负债方案,包括放缓扩张步伐、实施精细化管理,等等。



    版权及免责声明:
    1. 任何单位或个人认为南方企业新闻网的内容可能涉嫌侵犯其合法权益,应及时向南方企业新闻网书面反馈,并提供相关证明材料和理由,本网站在收到上述文件并审核后,会采取相应处理措施。
    2. 南方企业新闻网对于任何包含、经由链接、下载或其它途径所获得的有关本网站的任何内容、信息或广告,不声明或保证其正确性或可靠性。用户自行承担使用本网站的风险。
    3. 如因版权和其它问题需要同本网联系的,请在文章刊发后30日内进行。联系电话:01083834755 邮箱:news@senn.com.cn

    责任编辑:雨燕
    相关新闻更多
      没有关键字相关信息!
    文章排行榜
    官方微博