来源：中新经纬 作者：薛宇飞 黄官才华

进入下半年以来，房地产市场快速冷却，继“金九”泡汤后，“银十”也未能出现。根据多家机构公布的数据，一线城市10月份的二手房网签量出现集体下降，北京单月网签量在年内首次跌破1万套，深圳更是只有1605套，过户套数为2012年3月以来的最低值。

从热到冷，一线城市的房地产市场可谓风云突变。作为楼市风向标的北上广深，未来房价会有怎样的走势？

深圳二手房成交量创近10年新低

多家机构提供的数据显示，受学区政策落地、海淀二手房交易指导价、信贷收紧等因素叠加影响，北京二手房市场热度持续回落，成交规模同环比降幅明显。中原地产研究中心数据显示，2021年10月，北京二手房住宅网签9340套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7个月成交下调，更是年内首次跌破万套。

价格方面，中指研究院称，10月北京二手住宅价格环比上涨0.32%，涨幅较上月大幅收窄0.47个百分点，已连续3个月涨幅收窄，同比上涨9%。

经过一系列调控，此前市场表现较好的广州也出现哑火。广州市房地产中介协会数据显示，今年10月，全市含自行交易的二手住宅网签为5253宗，较2021年9月的6198宗下降15.25%，较2020年同期的10700宗下降50.91%。价格方面，中指研究院称，10月广州二手住宅价格持续回落，环比下跌0.18%，跌幅较上月扩大0.1个百分点。

中指研究院分析，二手房指导价政策对近两个月以来广州的二手房成交产生了较为明显的降温效果，市场进入博弈阶段，持币观望客户增多，整体成交下滑。

最值得注意的是，深圳二手房成交量已经降至近10年的新低。据深圳中原研究中心数据，10月份，深圳全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%，过户套数为2012年3月以来的最低值。面积上，当月成交面积达15.0万平方米，环比下滑11.2%。

上海10月份的二手房网签数据虽暂未公布，但业内预测，市场也难言好转。上海中原研究院数据显示，今年9月，上海二手住宅成交12040套，环比下降33.23%。

供应增加助推新房成交量上升

与二手房市场相比，新房市场的情况相对较好，除广州以外，北京、上海、深圳的成交量均有所上升，但价格变化不大。

北京新房市场的成交规模出现小幅回升。中指研究院数据显示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房)成交规模约56万平方米，环比增长5%。分区域看，密云、大兴和顺义区为主力成交区域，其中恒大上河院持续集中网签，带动密云区单月网签超10万平方米。

价格方面，10月份北京新建住宅价格环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.17个百分点，同比上涨2.36%。

上海同样如此，因为新房供应出现集中放量，30个项目开盘或加推，进而带动成交量回升。据上海链家研究院数据显示，10月份上海全市共成交新建商品房8395套，环比增长48%，同比下降1%；成交金额494亿，环比增长41%，同比下降5%；成交均价53398元/平，环比持平，同比下降1%。

深圳新房、二手房可谓是冰火两重天，一边是二手房成交量大跌，一边是新房成交量大涨。10月，受新上市项目大幅增加影响，深圳新建商品住宅成交套数、成交面积环比增幅均在30%以上。价格上，新建商品住宅价格持续回落，环比下跌0.26%，降幅较上月扩大0.03个百分点，同比下跌0.53%。

不过，广州新房市场的成交规模则出现明显回落，据乐有家研究中心数据显示，10月广州一手住宅网签7160套，环比下跌9.38%，同比下跌超四成。中指研究院分析认为，随着调控政策持续深化，购房者逐渐推迟入市步伐，导致市场成交热度明显下降，成交量持续下滑。

何时筑底？能否抄底？

对于市场快速转冷，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进指出，除了下半年以来信贷环境收紧外，前期中央、地方密集调控政策的出台，也对市场预期造成影响，使得10月房地产市场整体延续降温态势。“虽然9月底以来，央行多次向市场传递积极信号，但在下行预期已经形成的情况下，短期内市场表现还没有回稳。”

但徐跃进也认为，四季度房地产政策存在边际调整的预期，一方面，信贷政策有望出现一定程度的调整，房贷利率和放款速度等可能会有所改善；另一方面，在市场下行的背景下政府进一步加码调控的可能性较低，现在已有部分城市出台政策稳定楼市。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，就新房市场而言，开发商为了完成年度销售任务、稳定现金流，将在11-12月进行项目加推和促销，预计四季度新房销量可能出现年底走高的情况。

深圳是本轮房价上涨的“领头羊”，成交量、价的快速回落，也让一些人士看到筑底的希望。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对媒体说：“10月二手住宅成交量下滑跌幅已比前两个月有所收窄，从中介协会每周打印二手合同的情况分析，打印量已比9月有所提高，再加上9月底开始市场成交气氛有少许回升，因此预计本轮楼市下滑走势已经接近尾声。”