“房地产市场进入了顶点阶段，转入了相对稳定期，持续一段时间后整体规模会逐渐降低。预计2021年市场与去年是基本持平的，但市场内部结构会发生很大变化，比如向头部企业集中。”3月23日下午，在2020年业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东向记者表示，如果今年17万亿元市场总额不变，绿城中国市场份额会加大，相信未来行业会良币驱逐劣币，有品牌和品质的企业市占率会更高。

根据财报显示，2020年，绿城中国（以下简称绿城）实现合约销售约2892亿元，同比增长约43%，完成2500亿元目标的116%；实现收入657.83亿元，同比增长6.8%；股东应占利润37.96亿元，同比增长53.1%；每股基本盈利1.05元，同比增长90.9%；拟每股分红0.35元，同比增长16.7%。

在对2020年业绩感到满意的同时，张亚东向记者透露，今年3100亿元合同销售目标是相对比较保守的，绿城有更好完成任务的家底儿。“我们不希望指标仅仅是规模增长，希望规模增长带来结构性优化，让绿城以后走得更好更远。”

张亚东指出，2021年是绿城的关键一年，此前的绿城处在康复期，2019年-2021年这三年是健身期，未来三年则是起跑期。到2025年，绿城房地产开发主战场合同额目标是4500亿元，轻资产代建板块为1500亿元，“绿城+”探索第二曲线的新兴业务为400亿元，总体向6400亿元目标迈进。

多渠道新增货值达3288亿元

2020年，绿城坚守“区域聚焦，城市深耕”策略，坚守价值投资，积极扩充浙江战略大本营及环渤海等核心城市群多幅优质土储，于41座城市新增项目85个，总建筑面积2041万平方米，可售货值3288亿元，同比提升60%。

据绿城方面向记者表示，2020年公司通过收并购等非公开市场渠道拿地占比达40%，一、二线城市新增货值占比72%，长三角区域新增货值占比61%。新增货值中近15%实现当年销售转化，同比提升11个百分点。

“绿城确实加大了投资力度，年度拿地金额从2019年的第10位升至2020年的第8位，远超中南、金科、阳光城等同等规模房企。”同策研究院资深分析师肖云祥向记者表示，绿城在投资方式上采取招拍挂和收并购、城市更新为主的多元化拓展方式，较短时间内获得大量性价比较高的土地储备。

肖云祥进一步称，绿城主要集中在一、二线及强三、四线城市进行布局，以此降低投资风险。绿城坚持城市深耕策略，以浙江为大本营，向全国重点区域和市场进行布局，并在核心城市进行深耕，有助于未来销售规模目标的实现。

截至2020年12月31日，绿城土地储备总建筑面积5079万平方米，总可售货值8065亿元，其中权益建筑面积约2924万平方米，平均楼面价6562元/平方米，一、二线土储货值占比达73%。

“绿城在土地策略上，投拓平衡全年多渠道、高频率积极拿地，加快周转效率，优化供货节奏。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者如是表示。

对于22城集中出让土地政策，绿城执行董事、行政总裁郭佳峰表示，在资金安排和投资节奏方面有一定阶段性影响，除了这22个城市，绿城也会考虑布局其他城市，拓宽收并购等多元化土地投拓渠道同时，加上公司融资成本较低，因此影响不大。

未来两三年降为“绿档”

据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，绿城剔除预收款后的资产负债率为71%，较上年同期下降约8个百分点但仍超出阈值；净负债率为63.8%，较上年同期微增0.6个百分点且维持在合理水平；非受限现金短债比为2.52，较上年同期大幅提升约1.68至达标。此外，总借贷加权平均利息成本4.9%，较2019年下降40个基点。

潘浩表示，绿城2020年“三道红线”一线超出阈值，位列“黄档”房企行列，较2019年改善明显，尤其新战投新湖中宝的加入，优化了财务结构，使其成功实现降档。

“‘三道红线’政策与绿城发展理念一致。”绿城执行董事及执行总裁耿忠强向记者表示，绿城正通过多种手段优化债务结构，主动控制负债规模之外，提升内源性现金流的回流能力，合理铺排投资计划，通过体制机制的完善，在保证品质前提下提升运营效率，再着手有效控制成本支出。

“去年年底针对金融机构也出了‘两道红线’（分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限），‘五道红线’之下，行业资源会向头部房企倾斜，得益于绿城的稳健财务盘面和大股东中交集团的信用背书，绿城与各大银行都有总对总的合作关系，到去年底没有使用的授信额度是1250多亿元，在债券市场上获批没有发行的额度有560多亿元，足以保证各项资金顺利到位。”耿忠强表示，绿城一直寻求在满足有品质发展和保证各项偿债指标合理两者之间的平衡，在这方面一直有一个财务模型，总体目标是未来2年-3年进入“绿档”。

“总体而言，绿城已在三个层面取得战略性突破。”潘浩表示，其一，成功分拆旗下绿城管理于港交所成功上市，成为“中国代建第一股”，借助资本力量加快轻资产板块的规模增长和利润提升。其二，成功引入战略投资者新湖中宝，进一步优化混合所有制企业模式，优势互补，增强企业实力。其三，以七大新兴业务赋能主业，搭建第二增长曲线。从而真正做到风险预控保发展，助力实现绿城“2025战略规划”。