3月30日晚间，万科发布2020年年报，去年实现营业收入4191.12亿元，归属于上市公司股东的净利润415.16亿元，分别同比增长13.92%和6.80%。在总体较为稳健的经营成绩下，万科的物业、物流、长租公寓等业务显现出较快的发展速度。

在次日举办的业绩发布会上，万科董事会主席郁亮表示：“国家经济发展从高速发展逐渐过渡到高质量发展，房地产行业也需要一个从规模速度到质量效益方面的转变。‘三道红线’‘双集中’等政策的出台，标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代，房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性，行业回报水平将向社会平均水平靠拢。”

多元化业务初见成效

物业营收同比增长超27%

年报显示，地产主业方面，2020年万科开发经营业务实现销售面积4667.5万平方米，销售金额7041.46亿元，同比分别增长13.5%和11.6%，占全国商品房市场份额约4.03%。

从行业角度看，在体量较大的背景下，万科的销售增速超过了平均水平。去年，房地产行业在疫情的影响下走出了V型反转的趋势。国家统计局数据显示，2020年商品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%；商品房销售面积17.61亿平方米，同比增长2.6%。

相比开发业务，万科的多元化经营业务实现了更快的增速。

物业服务方面，2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；租赁住宅方面，万科旗下集中式长租公寓品牌“泊寓”实现全年营业收入25.40亿元，同比增长72.33%；物流仓储方面，万科旗下“万纬物流”已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商，2020年管理项目实现营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库和冷库收入同比分别增长29%和60%。

“房地产行业从开发为主转变为开发经营为主，房子更像耐用消费品，开发业务越来越像制造业，我们的经营业务，包括长租公寓、酒店、办公、商业等，本质上都是内容的经营，越来越像服务业。”郁亮表示，“企业不能再像过去那样囤积原材料、赚土地升值的钱，万科要脚踏实地向制造业学习，靠我们的劳动去挣制造、创造和服务的钱。”

收入维度以外，截至2020年末，万物云累计在管面积5.66亿平方米，其中一半来自万科以外的项目，签约及接管面积持续扩大；“泊寓”开业规模达14.24万间，整体出租率超过95%；“万纬物流”累计在44个城市管理148个项目，可租赁建筑面积达1148万平方米。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受记者采访时表示：“万科基本上还是相关多元化的发展，这和万科选择的赛道也有关系。这些赛道既能形成正常的运作利润又能够形成第二曲线，整体来看万科在商业、物业、物流方面表现不错，也使得其整体行业地位又重新回到综合能力第一的状态。”

向管理要效益

计划一季度步入“绿档”

2020年至今，“三道红线”、房地产贷款集中度管理、供地两集中等制度相继出台，全方位的监管网络构筑成型，房企在融资、拿地、回款等方面受到前所未有的严密监管，依靠土地和杠杆就能快速崛起的时代一去不复返。

万科在年报中坦言，重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出，将重新定义行业规则，推动行业加速进入管理红利时代。企业必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量。

数据显示，在地价房价比走高的趋势下，去年包括万科在内的多家头部上市房企毛利率出现下滑。2020年万科房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点；碧桂园2020年毛利率为21.80%，较2019年下降4.26个百分点；华润置地和中国海外发展，2020年的毛利率也下降了7.05个百分点和3.61个百分点。

在此情形下，行业未来的机会在哪里？对此，郁亮表示乐观：“房地产仍然有很强大的生命力，但跟过去不一样的地方是机会不再唾手可得。沿着客户需求和城市发展两条主线，行业还有大量机会，能否抓住取决于我们有没有能力去解决客户的痛点。”

郁亮进一步称：“我相信虽然我们不能再挣大钱和快钱，但我们还是可以靠自己的努力去挣慢钱、长钱和老实钱。”

值得注意的是，在房地产行业的管理红利时代到来之际，万科继续保持业内最安全的财务水平。根据年报，截至报告期末，万科持有货币资金1952.31亿元，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为2.4倍；净负债率为18.09%，较2019年末下降15.78个百分点，连续20年低于40%。2020年，万科实现经营性净现金流531.88亿元，同比增长16.42%，连续12年为正。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者：“万科作为比较规范的上市公司，内部治理相对有效，财务风格比较稳健而且市场敏感度比较高，在历次行业下行之前都会提前做好现金储备以保证企业的稳健运行，万科的经营性净现金流增长正是这一稳健风格在财务指标上的反应。”

柏文喜认为，万科加大可使用现金储备是为未来“备荒”，在为行业低潮期储备“弹药”，从万科多年来的表现来看长于此道。

对于杠杆的使用充分度问题，郁亮表示：“今年土地集中供应对于资金实力来说，要求很大的弹性，否则会有很大压力。万科约18%的净负债率可能正是为了等待市场变化的机会，并不是有意要保持这么低的水平，保持合理净负债率就可以了。”

截至2020年末，万科剔除预收款后的资产负债率约为70.4%，较70%的红线要求略超0.4个百分点。万科表示，将提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，有信心在一季度回归“绿档”。