“三道红线”、集中供地政策、各地陆续出台的房产新政...…当这些关键词叠加之后，房企的各项变化，最直接地显示在了他们的半年报成绩单上。

截至9月1日，A股上市公司半年报披露工作已完成。整体看来，按新证监会行业类分类下的128家A股房企，盈利能力普遍下降且拿地难度加大。

有业内人士向记者表示，“金九银十”的下半年，房地产调控力度与精准度仍会延续，房企需要面对的去化压力和资金压力不会改变。

增收不增利

今年上半年，绿地控股(600606)实现营业总收入2829.26亿元，同比去年同期增加34.72%，以此拿下128家A股房企营收排名榜首。然而，销售毛利率下滑，仅有11.86%，比去年同期下降3.03%。

同样，营收排名第三的保利地产(600048)，公司毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点。对此，保利地产表示，“公司与行业利润率下行趋势一致，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压”。

绿地控股和保利地产的情况不是孤例。放眼整个行业，营业总收入整体上涨，毛利率却整体下滑，房地产行业呈现“增收不增利”的态势。据同花顺(300033)iFinD数据显示，128家A股房企今年上半年营业收入总额为12698.61亿元，同比增长29.93%。

而毛利率就不那么乐观，在上述128家上市房企中，有76家房企出现了毛利率下滑的情况，且有13家毛利率下滑超过20%。据记者计算，今年上半年这128家房企的平均毛利率在28.15%左右，同比下降2.48%。

为何，会出现这种局面？

以上半年营收与毛利率相差较大的城投控股(600649)为例，公司半年报显示，今年上半年营业总收入为22.04亿元。营收成本高达13.64亿元，比去年同期增加3,187.60%。城投控股对成本增加的解释是“公司所属置地集团露香园项目实现销售而相应结转的成本所致”。同时，银柿财经记者发现，该公司去年上半年拿地地面均价为8774.18元/平方米，今年涨到了10389.86元/平方米，拿地成本增加。营业成本增加等因素叠加导致城投控股毛利率下降33.06%。

由此可见，虽然行业销售规模仍保持高位，全国商品房销售面积和销售额都双双增加，但与此同时，房地产行业调控效果逐渐显现，全国商品房销售面积和销售额同比增幅继续收窄，且房企的开发投资成本以及拿地成本正在以更大的比例增多。

股权质押率依然较高

房地产作为资金密集型行业，房企从取得开发土地到实现销售，都需要大量的资金投入。不少房企都存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。因此，具有一定优势的股权质押，成了许多房企快速融资的手段。

筛查128家A股房企后，银柿财经记者发现，今年上半年，质押比例高于50%的上市房企有6家，分别是*ST新光(002147)、ST粤泰(600393)、泰禾集团(000732)、*ST基础(600515)、新华联(000620)、财信发展(000838)，最高比例达到67.88%。

与去年同期相比，质押比例高于50%的房企数量有所下降，但也有14家房企的质押比例在增长。涨幅最多的是宋都股份(600077)，从去年质押比例5.30%到今年40.44%，增长了35.14%。

宋都股份半年报显示，截至报告期末，公司存量债券规模为 5.93 亿元。截至报告期末，公司有息负债规模整体维持在稳健水平，其中短期借款为 1.38 亿，较上年同期下降 78.22%；长期借款为58.52 亿，较上年同期增加 32.75%。

质押比例过高并不是件好事，它隐含着较大的风险和弊端。在追求规模增长的同时，也要高度重视风险防范工作，保持健康的资产结构。

质押比例为62.84%的泰禾集团就正处在危险当中。“公司有息负债规模较大，资产负债率维持较高水平，存在短期流动性风险。”泰禾集团直言，接下来，会通过多渠道筹措资金解决流动性问题，加强公司运营管理能力，提升销售回款率，缩短回款周期，积极调整公司资产负债结构，合理控制负债规模。

房企拿地难度加大

土地是房企发展的关键，但今年上半年，房企拿地逻辑发生重大改变。在金融政策持续收紧、重点城市集中供地等加强土地市场管控措施共同作用下，土地市场热度明显得到控制。

近期，深圳、青岛、天津、上海、长沙、沈阳、苏州、济南等十余个城市相继发布公告，推迟第二批集中供地时间；苏州、济南、沈阳等城市公布土地竞拍新要求。

放眼整个行业，据中指研究院 2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300城市土地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%。

业内人士分析，核心城市土地市场竞争越发激烈，而土地集中供应、招拍挂政策不断调整，也在考验开发商的投资拓展能力，土地获取难度进一步加大。换言之，土地集中供应，要求企业资金有很大的弹性，如果没有很大的弹性，面对土地集中供应会遇到很大的压力。

据同花顺iFinD数据显示，今年上半年，拿地排名前三的房企依次是碧桂园、保利发展、万科，拿地面积分别为88.15万平方米、57.15万平方米、50.49万平方米。相比去年同期，拿地成本上涨。

在这样的背景下，绿城中国、世茂等房企纷纷喊出对规模的诉求。

“‘两集中’政策会加速房地产行业的分化，有实力的会吃得更饱。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称，对于有规模诉求的房企来说，现在正是“弯道超车”的好机会，此消彼长可以拉开同级别之间的差距。另一方面，做规模也是为了提高房企自身创收能力，集中供应能极大程度上抑制土地溢价率，从源头进行管控。也就是说，部分房企的低毛利率情况会因此有所改善。

“城市更新或开启房地产增量新时代。”西南证券研报认为，尤其是在政策调控不断严格、“三道红线”约束加紧、国内重点城市实施“供地两集中”政策的大背景下，城市更新成为房企增加土储的新方式。