8月30日，金融街公布2021年半年度报告。期内，金融街签约销售额突破200亿元，但营收、扣非利润出现负增长。同时，依靠出售旗下资产与“借新还旧”，金融街实现“三条红线”降至“橙档”。

公允价值变动损益推高净利润

2021年上半年，金融街实现营业收入54.73亿元，同比下降6.72%；营业成本36.98亿元，同比增长9.64%；毛利17.75亿元，毛利率32.44%，相较2020年同期的42.52%下降10.08个百分点。

分业务来看，金融街上半年房产开发业务实现营业收入 43.87 亿元，同比下降 8.8%，毛利率为23.14%，较去年同期下降12.40个百分点。其中，住宅产品实现收入38.57亿元，毛利率为19.30%；商务产品收入5.30亿元，毛利率为51.06%。金融街方面表示，公司房产开发业务营业收入下滑的主要原因是房地产开发项目结算存在季度间的不均衡性。

值得注意的是，物业租赁仍然是拉高金融街整体毛利率的业务。半年报显示，2021年上半年金融街物业租赁业务收入8.34亿元，同比下降7.18%。虽然因为营业成本大增22.65%，致其毛利率下降2.27个百分点，但依然达到90.65%。

与营收下滑不同，金融街上半年净利润6.56亿元，同比增长68.97%，归母净利润大幅增长140.39%至6.04亿元，但扣非净利润仅为0.68亿元，较去年同期下滑46.67%。

净利主要增长点来源于公允价值的变动收益。半年报显示，金融街持有的上海静安融悦中心西区 A 栋办公楼、重庆磁器口后街一期二批次和黄村颐璟万和竣工，根据第三方机构评估后，确认该等项目公允价值变动损益约6.95亿元，约占其10.35亿元利润总额的67.15%，公允价值变动损益对公司归属于母公司净利润影响约5.3亿元。

金融街方面表示，公司房地产开发业务结算规模存在季度间不均衡，导致扣除非经常性损益后净利润下降。

“三条红线”仍居“橙档”

2021年上半年，金融街经营活动产生的现金流量净额为42.66亿元，相较2020年同期的-16.13亿元增长58.79亿元，投资活动产生的现金流量净额达到18.65亿元，同比增长2592.45%。

而两项现金流量净额的增长，主要由于金融街在2020年12月出售旗下两处资产。去年12月底，金融街出售了与万科共同持有的金丰万晟，同时，金融街宣布，与中信地产以协商方式解除北京中信城B地块《合作协议》。

据悉，撤出中信城B地块也让公司收回一笔86亿元的资金，是经营现金流大幅增长的主要原因，而出售金丰万晟可以帮公司减少有息负债14.95亿元，资产负债率下降0.24个百分点。

半年报显示，2021年上半年金融街处置子公司及其他营业单位收到的现金净额达到35.15亿元，取得借款所收到的现金为80.41亿元，相较于2020年同期的246.83亿元下降67.41%，偿还债务支付的现金也相较2020年上半年的206.28亿元下降39.09%。

截至2021年6月底，金融街现金及现金等价物净额达到183.95亿元，同比增长70.85%；一年内到期的非流动负债为160.9亿元，现金短债比1.13，相较于2020年底的1.3下降0.17。 依照“三线四档”融资新规，金融街剔除预收款后的资产负债率为73.3%，净负债率为163.7%，均触及“红线”。由此，金融街2021年中期指标二项超阈值，居“橙档”行列。

金融街曾在年初表示，希望三年将“三条红线”指标“转绿”。目前来看，日趋弱化的盈利能力与变卖资产的见底红利依然围绕在金融街身上，距离“三道红线”清零仍有距离。