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    • 大鱼吃大鱼!“宇宙第一物企”180亿收购三家物业巨头 未来边界何在?
    • 2021年09月30日来源:中新经纬

    提要:9月20日及28日,碧桂园服务先后以不超过100亿元、33亿元人民币的价格,将富力物业、彩生活服务核心资产收入囊中。加上上半年收购蓝光嘉宝服务,碧桂园服务一年内就“鲸吞”三家物企巨头,合计收购额超180亿元。

    “正在接触一些物业公司,且规模还不小。”9月17日,碧桂园服务执行董事兼总裁李长江在接受媒体采访时,谈及公司收并购时透露了上述信息。话音刚落,9月20日及28日,碧桂园服务先后以不超过100亿元、33亿元人民币的价格,将富力物业、彩生活服务核心资产收入囊中。加上上半年收购蓝光嘉宝服务,碧桂园服务一年内就“鲸吞”三家物企巨头,合计收购额超180亿元。

    上市以来,碧桂园服务的收并购动作不断,据不完全统计,其单笔过亿元的收并购合计耗资至少达到了243.17亿元。碧桂园服务的收并购步伐在今年更是有加速趋势,并将目标锁定在物业巨头身上,“大鱼吃大鱼”的势头十分明显。

    分析认为,在部分房企因资金问题而不得不变卖旗下物业服务公司的背景下,碧桂园服务顺势接盘,不失为一个扩大规模、挑选优质资产的好时机,收并购也将在未来支撑公司略显激进的“千亿营收”计划。

    瞄准资金吃紧巨头

    9月28日深夜,碧桂园服务发布《收购邻里乐控股全部股权》的公告,公司间接全资附属公司与彩生活服务签订股权转让协议,同意收购目标公司100%股权。目标集团为彩生活服务的核心资产,包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。这笔收购的总代价最高不高于33亿元。

    作为房企花样年旗下的物业公司,彩生活服务于2014年在港交所上市,并成为“物业第一股”。彩生活服务一直被花样年给予厚望,今年7月还曾计划对旗下商业物业进行分拆,但如今却将核心资产变卖,结果令人唏嘘。注意到,28日的收购,只有碧桂园服务进行了公告,花样年、彩生活均未发布任何消息,并于29日双双主动停牌。

    外界认为,彩生活服务出售邻里乐,或许与花样年不太理想的财务状况有关。近日,穆迪和标普先后下调了花样年评级,穆迪将其评级从“B2”下调至“B3”,标普先是将其评级展望调整至负面,后又将评级由B级下调至CCC级,并列入负面观察。

    碧桂园服务瞄准缺钱的企业发起并购,并非首次。9月20日,碧桂园服务以“鲸吞”之势收购了富力物业,当日的公告称,碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议,以不超过100亿元的代价收购富良环球,间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。今年以来,四川房企蓝光发展的债务问题愈演愈烈,逾期未偿还债务不断增加,在今年上半年,碧桂园服务以54.32亿元收购蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务71.17%股份。

    对于碧桂园服务的大举收并购,中指物业事业部副总经理牛晓娟对分析,“三条红线”等调控政策之下的房地产企业,短期投资明显会放缓,融资渠道受阻,部分房企为尽快缓解短期资金流动性问题,选择通过出售旗下优质物业的资产来度过低谷。之所以出售物业公司,则是因为随着行业的快速发展,作为轻资产的物业企业取得了相对较高的估值水平。

    至于富力物业、邻里乐的收购价格,平安证券认为,这两笔收购对应的2021年市盈率(PE)分别约为14倍、10.7倍,估值相对合理,而它们在商业、核心区域的布局,有望对碧桂园服务业态及区域的优化形成有力补充。

    “大鱼吃大鱼”时代

    2018年上市以来,碧桂园服务就没有停下收并购的脚步。

    在上市的第一年,就以6.83亿元拿下成都佳祥物业、成都清华逸家物业等5家公司的股权;2019年,拿下嘉凯城物业、港联不动产服务100%的股权,代价分别为1.9亿元、3.75亿元;2020年,分别收购了福建东飞、满国康洁、城市纵横60%、70%、100%的股权,代价分别为3.75亿元、24.5亿元及15.12亿元。

    据不完全统计,加上今年对蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐的收购,碧桂园服务单笔过亿元的收并购合计耗资至少达到了243.17亿元。

    可以看出,相比于过往,碧桂园服务今年收并购的目标已经发生转向,从小型物业企业转到物业巨头,上市、拟上市企业走进公司视野。恒大物业曾是碧桂园服务考察的标的公司之一,但最终没有谈妥,在9月17日的采访中,李长江透露,已经与恒大物业没有接触。他还说:“碧桂园服务喜欢大的,大的是指规模。我们也喜欢好的,是指它是优质的。我们喜欢规范的,是指它不乱。”

    “大鱼吃大鱼”的趋势正在行业上演,另一个活跃的角色就是万科旗下的万物云。9月中旬,万物云与三盛集团旗下的伯恩物业召开战略合作启动会,作为管理面积超7000万平方米、福建地区规模最大的物业企业之一的伯恩物业,正式加入万物云。

    而几天前,阳光城旗下的物业公司阳光智博主动撤回招股书,以换股方式加盟万物云,即以阳光智博100%股权换取万物云新增发的4.8%股权。招股书显示,阳光智博的在管面积达3000万平方米。克而瑞研究中心认为,若万物云今后成功上市,其市值或达3000亿港元,阳光智博5%的股份将对应约150亿港元的市值。

    龙湖智慧服务也在跑马圈地,今年3月,以12.73亿元的价格收购了亿达物业100%股权,后者在管面积达3850万平方米。另外,龙湖智慧服务还在今年收购了九龙仓旗下内地物业公司、楷林商服。

    中指研究院认为,在物业管理行业分化不断加剧的背景下,规模竞争已进入白热化阶段,头部企业“强者恒强”趋势明显,在巩固行业龙头地位的需求下,优质资源不断向头部集中。

    牛晓娟分析,目前资本市场敏感度提高,房地产行业的信用风险边界尚未明确,导致物业企业被屡屡错伤。部分企业珍惜当前的市场机会,通过与头部企业的并购合作,谋求价值确定性。总体来看,当前企业并购“窗口期”仍然存在,头部企业和其他物业服务企业的市场机会显著增加。

    碧桂园服务千亿梦想

    接连拿下蓝光嘉宝服务、富力物业、邻里乐后,碧桂园服务的规模正在急速扩张。

    上半年,蓝光嘉宝服务的业绩并入碧桂园服务,前者物业服务收费管理面积约1.3亿平方米,合同管理面积约2.19亿平方米。加上这些面积,碧桂园服务收费管理总面积约6.44亿平方米,合同管理总面积约12.05亿平方米。

    对比已经上市的头部物企,保利物业上半年的在管、合同管理面积分别约4.28亿平方米、6.22亿平方米,雅生活分别为4.24亿平方米、5.84亿平方米,碧桂园服务已大幅超过它们。万物云还未上市,根据万科A披露的数据,截至2020年末,其在管面积为5.66亿平方米。虽然万物云也在今年快速扩充规模,但吞下富力物业、邻里乐后,碧桂园服务的规模超过万物云,是当之无愧的“宇宙第一物企”。

    截至2020年末,富力物业总在管建筑面积为6940万平方米,而根据碧桂园服务收购富力物业的条件,富力物业承诺,截至2021年12月31日,其在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。截至2021年上半年,彩生活服务的在管面积为3.6亿平方米,排在行业第五位,虽然暂时不知道碧桂园服务能拿到其中多少在管面积,但数量不会太少。外界有预测,上述两桩收购案完成后,碧桂园服务的在管面积可能会突破10亿平方米。

    这些,正在支撑碧桂园服务千亿元营收的巨大野心,公司计划,力求2021年到2025年五年内,收入和利润都将实现年复合增长率50%以上的增长,以达成“千亿营收”目标。今年上半年,碧桂园服务用6.44亿平方米的收费管理面积,实现了115.6亿元营收和22.26亿元净利润,简单推算的话,碧桂园服务还需要扩充数倍的在管面积才能实现上述计划。显然,这些不可能只依靠碧桂园的供给,收并购与第三方外拓仍需发力。

    大手笔收购,意味着需要消耗大量资金,为此,碧桂园服务已在近一年内进行了两次大规模的配股融资。今年5月末,通过配售股份和发行可换股债券合共筹集大约155.26亿港元现金,而6个月前的2020年12月份,其以每股45港元的价格配股融资了约77.5亿港元。截至2021年上半年,碧桂园服务的银行存款和现金总额约219.38亿元。

    对富力物业100亿元的收购,碧桂园服务会分四批、以现金方式支付。而对邻里乐的收购,除了自有资金外,还可能增加股权融资、贷款等支付方式,这种支付方式或意在保留手持现金的充裕。

    收并购是快速扩充规模的有效手段,但收购后实现整合、优化也十分重要。国泰君安在一份研报中称,截至2020年底,富力物业住宅物业管理毛利率21.2%,其中基础物管毛利率13.9%,商业物业管理毛利率32.4%,综合毛利率24.8%。截至2021年6月30日,碧桂园服务综合毛利率36.2%,基础物管毛利率33.6%。富力物业整体盈利水平较碧桂园服务仍有差距,收购后的整合协同仍面临挑战。

    从碧桂园服务向外界透露的种种信息看,其对外扩张的步伐不会停止,能否实现从百亿营收向千亿营收的跨越,市场拭目以待。




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