央广资本眼记者 岳玥 北京报道 7月15日，上交所发布并施行《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下简称《指引》），对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

《指引》提出要助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设；并要求基金管理人和运营管理机构提高运营效率，保障性租赁住房领域专业化发展。《指引》还强调要严格落实国家房地产调控政策，坚持“房住不炒”，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资等。

央广资本眼记者注意到，这是上交所首次针对单一基础设施类型发布专门指引。市场专业人士认为，之所以单独针对保障性租赁住房REITs发布专门的指引，很大原因应该是这一类项目的隔离要求和信息披露要求要更为严格和高标。

《指引》涵盖四方面内容

据上交所介绍，为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，根据中国证监会、国家发展和改革委员会发布的相关工作通知要求出台《指引》。具体而言，《指引》涉及四个方面的内容。

其一，助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环。

《指引》明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。

其二，促进保障性租赁住房领域专业化发展。

《指引》要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求。

其三，坚持“房住不炒”定位，严格落实国家房地产调控政策要求。

《指引》明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

其四，强调回收资金管理，压实参与机构责任。

《指引》提出，对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。进一步明确发行其他领域基础设施REITs的原始权益人，其控股股东或其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照《指引》执行。

《指引》的发布是上交所积极推动REITs市场平稳健康发展、通过金融支持保障性租赁住房市场建设的重要举措。

首个基础设施类型发布专门指引

本《指引》系上交所针对公募REITs所发布的第四个“指引”。

早在2021年1月29日同一天，上交所出台了两项指引，分别是规则适用指引第1号（审核关注事项）和第2号（发售业务）。而在2022年5月31日发布的《新购入基础设施项目指引（试行）》为第三个指引，被称为“扩募指引”。

与此同时，央广资本眼记者注意到，本次所发布《指引》与此前发布的三个指引相比具有很大的特殊性，这是目前为止唯一针对基础设施类型所发布的指引。

公开信息显示，上交所此前发行的公募REITs项目，所涵盖的基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口、水电气热等类型，但此前并未对上述类型发布专门指引。

市场专业人士认为，之所以单独针对保障性租赁住房REITs发布专门的指引，很大原因应该是这一类项目的隔离要求和信息披露的要求要更为严格和高标。

上交所表示，下一步，上交所将按照中国证监会统一部署，稳妥推进保障性租赁住房REITs试点，助力行业打造发展新模式，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。