存量房贷利率“二套转首套”批量调整自10月25日开启以来，一直备受关注。近日，多家银行陆续对符合条件的房贷借款人进行统一调整，调整后的利率当日立即生效，借款人可以通过手机银行APP等渠道点击查询利率调整结果。

“2019年买房时政策是‘认房认贷’，二套房贷款利率相对较高，如今按银行公告提交相关材料后，房贷利率降至4.75%，每月少还几百元。”北京居民徐燕说。

记者了解到，许多像徐燕一样的房贷借款人近期纷纷向银行申请调整房贷利率。不过，不同城市对于二套房认定标准差别很大，有的城市对有贷款记录再买房算二套，有的城市按城区限购位置认定首套、二套。目前，只要符合各家银行披露的调整房贷新政策要求，原先被认定为二套房的利率将转换成首套房利率。

在2023年三季度金融统计数据新闻发布会上，央行有关负责人表示，目前绝大多数借款人已于第一时间享受到了实惠。9月25日至10月1日政策实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅为0.73个百分点。

业内人士认为，降低存量首套住房贷款利率和调整“二套转首套”利率，反映出我国房地产市场供求关系的重大变化。

值得注意的是，今年初，由于贷款市场报价利率持续走低，不少银行二套房借款人提前还房贷业务激增。毕竟与眼下贷款利率相比，前些年买二套房的贷款利率和加点仍然较高。不少业内人士预测，此次“二套转首套”利率的调整，不仅能为借款人节省利息支出，还能有效缓解其月供焦虑。

记者梳理多家银行信息发现，目前提前还房贷的额度比二季度有所减少，这说明一系列政策的利好效应正逐渐显现，提前还房贷的热度在下降。与此同时，三季报显示，消费贷等余额出现较快增速。

央行货币政策司发文表示，降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22万亿元存量房贷利率下调，惠及超5000万户1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，户均每年减少3200元。

天眼查数据研究院高级分析师陈倞表示，房地产市场存量房贷款利率的下调，减轻了还款压力，进一步提高了居民可支配收入和消费能力。随着房贷政策利好的推出，银行业不断搭建更多金融服务场景，四季度消费市场有望进一步复苏与提升。

现在，借款人是否还有必要提前还房贷？中国银行研究院研究员梁斯表示，提前还贷取决于借款人自身的资金闲置及配置意愿情况。随着经济运行态势稳步向好，将带动金融资产收益率逐步稳定，经营贷、消费贷等与房贷利率差距进一步收窄，为借款人提供了更大的资金腾挪空间。

值得注意的是，理财等投资渠道与提前还贷的跷跷板效应较为明显。普益标准研究员尹铃越表示，近期，提前还贷现象有所缓解，逐渐回归正常水平，叠加中长期存款利率有所下调，为理财市场带来了机遇。

未来，拓展家庭资产配置渠道还是重头戏，这需要市场、政策等多方合力和协同。假如借款人没有找到合适的资产配置渠道的话，提前还贷热度有可能再上升。