上市房企2023年“成绩单”正处在密集披露期。截至4月16日，大多数头部房企2023年业绩已披露完毕。深入洞察头部房企的经营策略和对市场的预判，对于了解房地产市场接下来走势如何，企业怎样求变突围，乃至行业未来新需求新商机在何处很重要。

近期，《证券日报》记者参与了数十场上市房企及物管企业2023年业绩说明会，通过对其管理层的采访获悉，头部房企管理层普遍认为，当前行业仍处于调整和筑底阶段，市场仍然充满挑战。

但通过对比头部房企投资策略、业务布局以及重要财务指标前后变化，可洞悉行业求新求变之路径。那么，在房地产行业改善资产负债表，向新发展模式转型过程中，头部房企找到了哪些新发力点？在投资逻辑以及财务战略方面又有哪些新变化？

市场筑底格局将延续

2024年一季度，新房市场整体仍未走出低迷，主要表现为增速下滑，震荡筑底，冷热不均，分化明显。业内对此已有共识，即行业已经从增量时代进入存量时代。那么，如何适应新形势的变化，安全活下来，再寻找新发力点，是房地产企业当前亟须破解的重要课题。

对新发展路径的思考及布局，通过数十场上市房企业绩说明会上透露出的信息可窥见一二。过去被重点关注的新一年的销售目标，房企管理层颇有默契地鲜少提及，取而代之的是，如何从过去以“扩规模”为主的粗放式发展向当前以“安全提质”为主的内涵式发展转变。

对市场规模的预判，龙湖集团管理层在业绩会上进行了详细解释：“2010年至2015年期间，全国新房成交面积维持在9亿至10亿平方米的量级，2016年到2021年期间，市场不断走热，全国成交面积维持在14亿平方米的体量，但其中存在大量的投资性需求。”

在龙湖集团管理层看来，2023年，全国新房住宅市场回落至9.5亿平方米量级，这是新房市场真实居住需求可以承载的量，但当前居民的购房意愿、信心仍在恢复过程中，短期内市场仍然存在一定的压力。

压力虽未走远，但市场前景及信心仍存，需求是支撑力。在多位头部房企管理层看来，尽管开发市场规模缩小，但不变的共识是需求仍然存在。未来，这一需求释放的销售规模或将稳定在10亿平方米左右，这意味房地产行业基本面并未改变。变化的是，改善性需求以及多样化住房需求正逐渐成为市场“主力军”。如此一来，此前房企谋求的多元业务转型，也随着需求的转变而逐步步入收获期。

满足更多元的市场需求，是房地产下半场重要发展方向。对房企而言，必不可少的是将目光投向“三大工程”等增量市场以及空间服务市场，与此同时，“商住并举”、构建多元业务等模式也有望成为房企业绩第二增长极。

对此，万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

龙湖集团则将业务划分成开发、运营及服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等C1至C5多个航道业务。2023年，龙湖集团的运营及服务业务收入已超过248亿元，在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。

对非房地产开发业务的重视、经营及服务业务进入收获期，以及对新发展模式的探索等多重战略规划下，龙湖集团管理层提出，未来C2至C5这四个航道的非开发类业务，争取每年利润实现20%以上的增长速度。

“以销定投”拿地

构建新发展模式并不容易，不是一朝一夕可见成效的。尤其在市场下行周期中，企业投资决策委员会如何调度有限的资金去规划投资，做到精准投资，投一成一，是战略成败的关键。

对主营业务开发基本盘的投资逻辑，大多数房企管理层认为，房价普涨的大开发时代已结束，未来市场分化是最大的特征，因此要聚焦去化率较高的城市和项目去拿地。

对此，绿城集团管理层认为，未来房产在核心一、二线城市及改善产品分类上韧性更高，复苏集中在热点城市及改善性住房。公司新拓项目也在持续向高能级城市的高能级板块集中，进一步提升抗风险能力。

美的置业则坦言，投资战略以作减法为主，由多到精，存量方面加快去化，作结构的调整，深耕更加有潜力、具备一定优势的核心城市。

龙湖集团管理层表示，当前土地市场竞争激烈程度不如以前，更有机会拿到好项目，持续修复毛利率。但也会“以销定投”，主动把握好投资节奏，并依然严守投资刻度，根据资金盘面“优中选优”继续新增获取土地，保持弹性供货。

在巩固开发基本盘的同时，把重资产变轻以及拓展轻资产业务也是锚定房企未来竞争格局的重要看点。在过去一年中，为了翻越经营性物业收益率不足以覆盖利息这重山，万科以轻资产化为核心转型。一方面寻求长期资金“外援”，释放百亿元规模流动性的目标；另一方面，借道公募REITs试点持续深入等多种手段，试图让“大船”变“轻舟”。

其他头部房企亦如是。当前，华润置地、招商蛇口、绿城中国等头部房企均在商业、产业地产、代建等多元业务赛道上持续发力，通过打造商业REITs平台、引入投资者、小股操盘以及输出商业IP品牌等轻资产化路径突围。

事实上，近年来，多家商业地产轻资产运营主体相继在港股上市。越来越多的轻资产业务模式正从地产集团主业分化形成独立赛道，并在资本市场上显现出价值。

着手应对明年到期债务

房企求发展的前提是谋安全，财务稳健是安全垫。增厚经营性现金流是当前“留在牌桌上”的必要条件，压降有息负债规模，以经营驱动发展则是长久之计。

畅通多元化融资渠道，多措并举加快销售资金回笼，使得多家头部房企得以着手提前偿债，保住信用评级，给予投资者和购房者更多信心。

以龙湖集团为例，今年3月8日，龙湖集团再度提前兑付本应于2024年底到期的46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。龙湖集团管理层表示，已全额备妥5月份到期境内公司债兑付资金，2024年还会有序、主动提前偿还2025年到期的部分债务，削减短债，保持债务结构的安全。

不仅仅是龙湖集团，着手安排明年偿债工作，优化债务结构，已是摆在房企掌舵人案头上最重要的工作。为此，头部房企亦在不断尝试新融资渠道，尤其是跑通靠重资产去驱动融资的新模式。

REITs扩容至消费类基础设施为头部房企带来新的市场机遇。对于商业REITs的整体规划，华润置地首席财务官郭世清表示，未来3年至5年，预计每年的发行规模在100亿元左右，希望未来5年的整体发行规模达到500亿元以上。

而拥有较多商业项目的龙湖集团则更偏好经营性物业贷，公司管理层透露，2023年全年龙湖集团的经营性物业贷净增174亿元，平均融资成本不到4%。目前还有约40座可用于后续融资，为公司提供了长账期、低成本的融资，未来在经营性物业贷方面会继续深耕。

绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强向《证券日报》记者表示，城市房地产融资协调机制旨在通过协调各方资源，为房地产企业和项目提供更为高效和稳定的融资支持，从而解决当前房地产市场面临的资金难题。

有序按期偿债，是房企防风险的重要一环，但若想做百年老店，仍需摒弃旧“三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式，持续压降有息负债规模，合理管控风险。

以龙湖集团为例，2023年，集团有息负债从2080亿元降到1926亿元，下降了154亿元。龙湖集团管理层强调，会保持负债规模的稳步下降，但这主要依靠正向经营性现金流，而不是靠被动出售资产或降低手头现金。

事实上，其他已披露2023年资产负债表的房企中，合生创展等多家企业有息负债规模也都下降了百亿元以上。在2023年业绩说明会上，万科高管亦承诺，未来两年降负债1000亿元。“众人拾柴火焰高”，这极大改善了行业资产负债表。

“虽然前路曲折，但也为行业探索新模式带来了契机。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，接下来，上市房企需将重点放在降低负债风险上，同时抓住政策红利，灵活调整经营策略，为长远稳健发展夯实根基。