2024年5月16日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院研究主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组研究承办的“2024中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十二届产城融合投融资大会”召开。

中指研究院在会上发布《2024中国房地产上市公司TOP10研究报告》。

《报告》显示，2023年，行业缩表，地方国企逆势扩张。房地产上市公司总资产规模连续两年负增长，降幅扩大。其中，沪深上市房地产公司总资产均值为1309.9亿元，较上年下降8.1%，降幅较上年扩大3.3个百分点。内地在港上市房地产公司总资产均值为1951.6亿元，较上年下降7.9%，降幅较上年扩大2.6个百分点。行业缩表主要源自民营和混合所有制房企缩表，央企资产规模与上年基本持平，地方国企资产规模小幅增长。

营收方面，增速回正，短期内盈利仍将承压。2023年，沪深及内地在港上市房地产公司营收增速较上年明显回升，净利润继续下滑。其中，沪深上市房地产公司营业收入均值为273.5亿元，同比增长2.1%，增速较上年上升7.9个百分点；内地在港上市房地产公司营业收入均值为396.1亿元，同比增长5.0%，增速较上年上升22.8个百分点。沪深、内地在港上市房地产公司净利润均值分别为3.0亿元、-21.3亿元。

负债率有所上升，短期偿债能力下降：2023年，行业继续在调整期运行，沪深上市公司及内地在港上市公司负债率均有所上升。沪深及内地在港上市房地产公司剔除预收账款后的资产负债率均值分别为61.7%、71.4%，较上年分别下降0.4、上升2.3个百分点；沪深及内地在港上市房地产公司净负债率均值为91.2%、163.1%。2023年，沪深及内地在港上市房地产公司短期偿债能力持续下降，分别为1.14、0.75。

值得一提的是，优秀企业估值仍有提升空间，关注经营稳健、投资积极的企业：2023年，房地产板块持续走低，沪深及内地在港房地产上市公司表现整体不如大盘，其中经营稳健、投资势头强劲的龙头企业和央国企值得投资者关注。

“典型房企构建新发展模式初现成效。”《报告》指出探索新发展模式，代表房企总体上均采取“开发+经营”为模式的轻重并举发展策略，代表房企往往采用“住宅开发/重资产+X”的方式，其中X代表运营与服务类业务，包含购物中心、写字楼、酒店、长租公寓、代建、装饰、展览、康养等业务领域。从业绩来看，经营性业务收入增长快于开发业务，营收占比不断扩大。典型房企经营性业务营收在2018年至2023年之间年复合增长率达到21.0%，增速比开发业务高出6.4个百分点。同时，较高的增速也使经营业务在企业整体营收中的占比呈现上升态势。

从利润来看，开发业务毛利下滑，经营业务利润贡献度凸显。2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营性业务的占比从8.9%增长到26.5%，相应地，开发业务毛利的占比呈现下降态势。

此外，会上中指研究院还发布了《2024中国物业服务上市公司TOP10研究报告》《2024中国产业新城运营商评价研究报告》。2023年以来，物业板块整体表现欠佳，市场竞争加剧，规模拓展承压，企业进入高质量稳步发展阶段。受地产拖累，增收不增利，盈利能力减弱等问题突出，物业上市公司亟需挖掘新业务以应对非业主增值服务缩水的不利局面，转型发展迫在眉睫。在此背景下，优秀上市公司强化市场拓展能力争夺存量项目，持续深挖细分领域蓝海市场增加营收渠道，引领行业高质、高效发展。

产业新城运营商在进行产业定位时，围绕新质生产力布局产业链，产业向“新”以创新为第一动力，产业求“质”加快科技创新成果向现实生产力转化形成高科技、高效能、高质量的生产力，聚焦区域优势资源因地制宜，实现产业能级的提升。

从发展趋势来看，主要为共建园区、企业为本、轻重并举三点。运营商协同合将作更加频繁，更加注重联合专业领域的龙头企业，依托龙头企业在招商引资中的链主作用，实现产业链上下游的聚集作用。产业园区发展将由“拼政策”进入到“拼服务”的阶段，园区运营模式也相应的从管理园区过度到服务园区，根据企业不同产业类型、不同发展阶段的共性、个性需求设计不同组合的服务产品，才能取得长期稳定的回报。轻重并举将是产业园区运营商重要的经营策略，通过加大轻资产项目布局“先重后轻，轻重并举”，实现产业生态、运营服务、区域布局等环节互补式发展，形成“1+1>2”的发展合力。