房地产重磅政策不断。首套住房首付比例下调至15%、公积金贷款利率下调、政府收购部分商品房用作保障性住房，此外，来自住建部最新消息，已发放的公积金贷款，明年起执行新利率……近期，一系列重磅房地产政策密集出台，引发巨大关注。

在分析人士看来，一系列政策组合拳，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。

首付最低15%

针对个人住房贷款的政策调整，内容主要涉及三个方面：首付比例、商业贷款利率、公积金贷款利率，意在通过金融手段促进房地产市场的健康发展，同时减轻居民购房负担。

首付比例方面，根据新政，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套首付款比例则调整为不低于25%。在此基础上，人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定首套、二套最低首付款比例下限。

贷款利率方面，人民银行指出，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定房贷利率下限及下限水平(如有)。同时，银行业金融机构结合实际情况，合理确定每笔贷款的具体利率水平。

公积金贷款利率也同样进行了下调，具体来看，人民银行决定，5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

整体来看，三项住房相关政策较此前均有较大变化。如今全面放开首套、二套房贷利率下限，不仅降低了购房者的初始资金门槛，也体现了“因城施策”的灵活性。

对于相关政策的发布，仲量联行大中华区首席经济学家庞溟指出，一系列政策组合拳，有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。这也有助于提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费，有效保障和改善民生，积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用。考虑到政策的协调、配合、共进，应稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，以更好地满足刚性和改善性住房需求，更好地减少存量房贷与新增房贷利差驱动下的提前还贷现象和违规转贷行为，更好地提升居民的消费能力和意愿，支持恢复和扩大消费。

存量房产加速“清库存”

除了以政策“组合拳”方式向消费者提供购房优惠政策外，在消化存量房产部分，监管部门还向各地政府、房地产企业等提出了要求。

就在三项利好政策密集发布的同日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会上强调，要深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

何立峰指出，房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。当前，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

同时，对于商品房库存较多城市，何立峰表示，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

何立峰要求，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，加强统筹协调，充分发挥城市房地产融资协调机制、再贷款政策等作用，加强对城市和房地产企业的指导支持，有力有序有效推进保交房各项工作。

在5月17日国新办举行的国务院政策例行吹风会上，人民银行副行长陶玲指出，人民银行将设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

从实践来看，围绕监管提出的消化存量房产和优化增量住房两项内容，近段时间以来，各地密集对房地产政策进行了优化。

在易居研究院研究总监严跃进看来，保交房工作会议的召开，也应该被视为近期的一项重磅利好政策。会议提出的“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，可以总结为“以购代建”。将去库存和房地产三大工程等工作有机结合，符合市场规律，也具有强烈的导向作用。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，鼓励各地保租房平台更多去购买开发企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性住房的目的。在具体落实上，建议各地明确收购存量房的资金来源、收购主体、收购规模，以及收购存量房做保障房的支持政策。

增量转向存量

5月17日，国家统计局发布2024年1—4月全国房地产市场基本情况等数据。报告期内，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，其中住宅投资23392亿元，下降10.5%。同期，房地产开发投资同比下降9.8%，新建商品房销售面积下降20.2%，销售额下降28.3%，房屋新开工面积同比下降24.6%。

具体到4月，相关数据显示，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。新房方面，4月64个城市新建商品住宅价格环比下降；二手房方面，4月69个城市二手住宅价格环比下降。

“房地产销售及投资增速的持续回落，商品房库存处于历史相对高位，表明房地产市场下行压力较大，也给宏观经济形成较为明显的拖累。”广开首席产业研究院资深研究员马泓表示。

正是为了适应我国房地产市场供求关系的新变化，稳楼市住房金融政策吹来暖风。随着各项优化政策的密集出炉，庞溟表示，总体来看，房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化、供求关系和长期趋势的变化，由总量扩张转为存量上的改造、去库存、消化和增量上的提质、调整、优化相结合。

谈及如何消化存量商品房的政策措施，陶玲透露，“近期人民银行将出台《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》，根据国务院部署，2023年人民银行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。一年多来，试点在8个城市有序落地，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，我们将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，将在全国范围全面推广”。

对于下一阶段房地产市场发展，庞溟指出，中央政府和地方各级政府可考虑通过发行特别国债和专项债、金融机构定向提供低息贷款和再贷款、创设专项基金、利用计提的集中供应住宅用地土地溢价资金给予平台公司收购资金支持、先租后售获取共有产权住房出售的售房款等多种融资形式，通过回购未售新房、促进存量二手房去库存、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、配建配售保障性住房等方式，以去库存为重点，补充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循环。这既可以盘活存量、去化库存，又能为政府公共租赁住房的供给提供有力、有效的支持。