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    • 地产央企的上半年:保利营收领跑,中海重夺“利润王”
    • 2024年09月04日来源:北京商报

    提要:营收、利润是当下,土地储备是未来。对于房企而言,“面包”的多少是衡量房企未来发展走向的重要指标之一。随着近几年房地产市场的深度调整,部分房企也选择舍弃些许“面包”,而寻求第二增长曲线。

    房企中报发布已告一段落,市场压力也在各大房企的财务报表中体现。作为头部房企的代表,保利发展、华润置地、中海地产三大央企在过去半年均出现了不同程度的下滑。2024年上半年,华润置地和中海地产依旧保持着超百亿元的利润表现,但与去年同期相比,皆有30亿元的缩量。在短暂地占据“利润王”宝座两年之后,华润置地再次被中海地产反超,利润小幅落后中海地产0.61亿元。保利发展则是三家房企中利润表现最低的,仅为74.2亿元,大幅下滑39.29%,并未突破百亿元大关。而在营收方面,保利连续三年稳定保持在千亿元级别的水平,远远领先于中海地产和华润置地。中海地产和华润置地这两家新老“利润王”,营收均保持在800亿元上下水平。

    营收:中海连续三年负增长

    2024年上半年,保利实现营业总收入1392亿元,同比增长1.6%,虽仍保持稳定增长,但增幅远低于历年同期水平。2021—2023年同期,保利营收增幅均保持20%以上,分别为22.07%、23.11%、23.71%。

    保利能够持续保持千亿元量级,和自身的“面包”储备量充裕密不可分。截至2024年6月末,保利发展的土地储备计容建面7140万平方米,远高于中海地产和华润置地的土地储备量,这也让保利发展能在销售价格不及预期的情况下,仍保持总营收的增长。

    虽然从体量上不如保利,但从近两年营收增速表现上来看,华润置地的营收表现并未出现明显下滑,并且增速也在逐年加快,在三家房企中表现最为突出。2024年上半年,华润置地总营收为791.27亿元,相较于2023年同期的729.71亿元增长8.44%。

    综合三家房企的营收表现来看,中海地产的表现最差,营收连续三年下滑。2024年上半年,中海地产营收869.35亿元,同比下降2.5%,连续三年为负增长。虽然中海地产营收规模依旧高于华润置地,但是两者之间的差距正在逐年缩小。2021年上半年,中海地产营收为1078.79亿元,华润置地为737.42亿元,领先逾300亿元。到了2024年上半年,两者之间的差距已缩小至不到百亿元。

    利润:华润“利润王”被夺走

    2024年上半年,利润下滑成为房地产行业的重要标签之一,中海地产、保利发展、华润置地无一例外。财报显示,2024年上半年,三家房企归母利润分别为103.14亿元、74.2亿元以及102.53亿元,均出现了不同程度的下滑。

    其中,保利发展以同比下降39.29%居首位,营收增速放缓、销售成本增高,也让保利发展的利润表现远低于中海地产和华润置地。2024年上半年,保利的销售成本为1169.41亿元,相较于2023年同期的1078.56亿元同比增高8.42%,而营收增速仅为1.6%,导致收支错位。

    中海地产与华润置地的归母利润也分别下降了超过20%。值得一提的是,中海地产的下降幅度较华润置地低1.83个百分点,从而从华润置地手中夺取了保持两年的“利润王”头衔。

    从财报数据来看,中海地产的营收盘子虽然大于华润置地,但在毛利率和净利率表现上均不及华润置地。中海之所以能夺走“利润王”头衔,主要原因是少数股东分走的钱要少一些。2024年上半年,中海地产少数股东分走了12.18亿元,而华润置地少数股东分走了23.03亿元。

    在利润相差无几的情况下,华润置地少数股东分走的钱要高出中海地产近一半,这也使得中海地产再次反超。

    而对于利润下滑,三家房企给出颇为一致的理由:受项目结转的毛利率有所下降的影响。不难看出,作为头部房企代表,房地产市场的深度调整对它们的影响也最为严重,曾经高溢价竞得的地块,在销售不及预期的情况下,“以价换量”也成为维持正常经营的常态。

    2024年上半年,中海地产、保利发展、华润置地的毛利率分别为22.06%、16.02%和22.28%。其中,保利发展是三家房企中唯一毛利率增长的房企,小幅增长2.84个百分点,中海地产和华润置地则分别下降0.5个百分点及3.38个百分点。

    中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,最近几年各大房企都在降本增效,这方面央国企一直表现出色,它们通常采用低地价或者合作形式来开发项目,所以即使毛利率有所下降,但整体利润表现还不错。

    第二赛道:华润营收贡献超20%

    营收、利润是当下,土地储备是未来。对于房企而言,“面包”的多少是衡量房企未来发展走向的重要指标之一。随着近几年房地产市场的深度调整,部分房企也选择舍弃些许“面包”,而寻求第二增长曲线。

    中海地产和华润置地积极投入新赛道,选择物业租赁及酒店等商业物业运营业务,在总营收中提升其占比,成为稳定营收的第二增长点。

    2024年上半年,华润置地购物中心租金收入94.8亿元,旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元,华润万象生活实现营业收入79.6亿元。经营性不动产业务和轻资产管理业务占总营收达21.95%,是三家房企中占比最高的。

    中海地产第二赛道开拓则相对较慢,2024年上半年,中海物业租赁及商业物业运营等业务占总营收的比重为4.07%,较上年同期增长1.34个百分点。2024年上半年,中海商业物业收入为35.4亿元,同比上升19.8%,其中写字楼收入为17.6亿元,购物中心收入为11.1亿元,长租公寓收入为1.2亿元,酒店及其他商业物业收入为5.5亿元,购物中心业务保持高速增长,收入同比大幅提升57.6%。

    合硕机构首席分析师郭毅表示,对于中海和华润置地来讲,华润有非常成熟的商业运营品牌,中海也有自己的商管团队,它们在写字楼的运营管理上有非常领先的经验。并且,它们在运营业务上开展得比较早,可以享受到城市增长、资产增长的收益。另外在运营层面上,长尾效应也会更明显。

    从营收贡献上看,房地产开发依然是三家央企的主业,保利发展则依然靠自身土储量的优势,房地产开发业务占总营收的比重较2023年同期微增0.12%。

    易居研究院副院长严跃进表示,目前头部房企的战略目标很明确,在地产主业保障交付、利润的同时,积极探索第二增长曲线,这是它们一个很重要的战略。而且央企具备融资方面的便利性,也为开拓第二增长曲线提供资金支持。

    北京商报记者 王寅浩 李晗



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