6月21日，首批9只基础设施公募REITs带着众多投资者的热盼，在沪深交易所上市交易。

当前，诸多期待汇聚REITs。对于“战配”机构和专业投资者而言，在全球低利率时代，寻求一份长期的稳健收益弥足珍贵；对于普通投资者而言，公募REITs的加入可使资产配置组合更丰富、多元；对于地方政府而言，盘活存量基础设施资产，推进地方经济建设，使命如磐；对于监管机构而言，护佑多层次资本市场，助力经济发展，创新即动力。

从全球REITs发展格局看，已有40多个国家和地区设立了REITs市场，REITs市值在2019年底突破2万亿美元，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。然而，从发展程度看，根据安永最新报告，美国是目前唯一被归为成熟REITs市场的国家，其他发达国家或地区不占绝对优势，我国具有实现“弯道超车”的潜力。

从全球REITs市场发展进程看，约有近一半的REITs市场是本世纪第一个十年设立的，承载了“嫁接资本市场为实体经济融资”和“部分资产处置与金融风险疏解”的功能。随着这两大基本功能经过实证检验，越来越多的国家和地区加入REITs市场设立大潮。

从产品设计机制看，由于底层资产必须是产权清晰完整的实体资产，必须能够产生长期、稳定的现金流；收益分配一般不低于基金年度可分配利润的90%；基金总资产不超过基金净资产的140%；一系列安排使得REITs在全球市场具有了整体流动性好、透明度高、分红比例稳定、风险收益特征鲜明等标签。

从收益水平看，根据彭博数据统计，2012年至2019年，美国、英国、日本、新加坡等国REITs市场所创造的年化收益率主要分布在9%至14%，并不逊色于相应国家的主要股指回报，但波动率显著小于相应国家的股票市场。

相对于全球REITs市场发展，我国基础设施公募REITs在盘活存量资产、化解金融风险、产品设计机制等方面，充分借鉴了海外市场的发展经验，并进一步根据我国实际，开创了“公募+ABS”产品结构。

相对于其他国家和地区，我国有着更为丰富的基础设施存量资产。根据国家统计局披露的基础设施累计投资额测算，截至2020年底我国基础设施存量近130万亿元。分省区看，四川、山东、广东、浙江、江苏等11个省区的基础设施存量规模超过5万亿元。以公路、铁路为主的城市内与城际间轨道交通，互联网数据中心，污染物处理厂等设施为代表，都是REITs可投资标的；未来若以8%的目标水平衡量，则意味着一个超过10万亿元的潜在REITs市场，具有“弯道超车”的实力。

首批公募REITs上市，是试水，是探路，更是一种积极进发的宣言。但这类产品定价的核心在于中长期价值的“锚定”，绝非是对短期交易价格的随波逐流，甚至对于短期交易不见得非常“友好”，更不能怀着毕其功于一役的心态去“炒新”“炒缺”。