来源：21世纪经济报道 作者：孔海丽

学区房博弈或许迎来了最具重量的一根稻草。

8月25日，北京市教育“双减”工作新闻发布会上，北京市委教育工委副书记、市教委新闻发言人李奕介绍，新学期，北京市将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，东城区、密云区为第一批两个试点区，2021年年底之前，再启动六个区的干部教师交流轮岗试点。

东城区教委主任明确，力争用三年时间，实现东城区义务教育阶段学校干部教师100%交流轮岗。

教师是学校最主要也是最重要的资源，教师100%轮岗如果能切实落实，将实现义务教育资源的根本性均衡，“名校”一旦消失，“学区房”一词也将被扫进历史的垃圾堆。

“这次教师轮岗如果真的能做到全员化、制度化，将是巨大的改革，意味着以后就没有名校了，不只是学生派位，老师也派位了，‘牛校’都会成为历史，学区房随之烟消云散。”

“千万不要低估政策的执行力度，很多价格太高的学区房的确危险了，但只要锁区存在，更大的可能性是削峰填谷”；

“如果实施彻底，以后都没有‘名校’概念了，最多只是片区均衡，对学区房价格是根本的打击”；

“釜底抽薪，期待北京没有学区概念，也不用折腾换房焦虑上学了，十多年前的幸福指数要回来了”；

上述观点分别为教育界专家、房地产分析师、房产经纪人、北京家长给到21世纪经济报道记者的分析，涉及学区房的几个主要角色形成了认知闭环，市场演进也在这样的预期下进行着。

以受影响最大的顶级学区为例，西城德胜、月坛片区的多位房产经纪人告诉记者，北京西城7月初执行多校划片政策后，市场骤降，教师轮岗政策则让已经降过一轮的房价又受到了新的冲击。

“原本降价100万左右的幅度吸引了部分买家，有几个客户本打算这周末去和卖家谈合同，教师轮岗政策一出来，能买的也都不买了，都想等一等。”

虽然教师轮岗制度推进仍有诸多现实阻力，但聚焦到“学区房”话题下，狂热的价格炒作进一步崩塌，推升学区房价格的两大主因在逐步瓦解，“买了就有好学上，转手一卖就增值”都不再是颠扑不破的真理。

从“信心可买千金”，到“千金难买信心”，如果“学区房”失去“学区”，炒房预期预计也将自然而然溃散。

新政凛冽

教师轮岗制是推进义务教育均衡发展的重要措施，但并非新概念，本次北京试点会如何发挥影响，对学区房为什么有釜底抽薪的作用，21世纪经济报道记者就此采访了相关专家。

回溯可以发现，教师轮岗早在2010年发布的《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》就提出，要建立健全义务教育均衡发展保障机制，实行县(区)域内教师、校长交流制度。2014年，由教育部等部门发布的《关于推进县(区)域内义务教育学校校长教师交流轮岗的意见》更明确要求，力争用3至5年时间实现县(区)域内校长教师交流轮岗的制度化、常态化，城镇学校、优质学校每学年教师交流轮岗的比例不低于符合交流条件教师总数的10%，其中骨干教师交流轮岗应不低于交流总数的20%。

21世纪教育研究院院长熊丙奇告诉记者，从全世界范围看，实行学区制管理与教师交流轮换，是推进义务教育均衡的重要措施，但现实情况是，已经实现县(区)域内校长教师交流轮岗制度化、常态化的地方并不多。

“众所周知，义务教育学校不均衡，主要是师资不均衡。教师100%轮岗意味着重构基础教育生态，从根本上公平化，名校、强校都不复存在。”

熊丙奇指出，北京此次提出将大面积、大比例推进校长教师交流轮岗，既是落实国家之前已经发布的意见，又是在这一基础上，迈出更大的步伐。如果能切实落实，将实现义务教育资源的均等化配置，缩小学区内、区域内以至全市范围内的学校办学质量差距，消除学区房、学位房热。

李奕在发布会上也表示，推进过程当中，家长对教育供给侧结构的改革认识，肯定会影响到对学校的选择，对学区房的认定等，肯定是带有化解作用的。

“如果教师真的能实行全面轮岗制度，学区房肯定是要凉一点了。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，教师轮岗制度彻底落实的难度的确很大，但千万不要低估政策的执行力度，很多价格太高的学区房危险了，特别是西城和海淀。

另一方面，张大伟也补充表示，在跨区执行教师轮岗之前，该政策影响的是区域内均衡性，同一个学区内的教育资源将可能越来越接近，过去顶尖的学区房比如德胜片区这些高价将受到影响。但只要锁区存在，更大的可能性是削峰填谷。

北京西城德胜片区的一名房产经纪人告诉21世纪经济报道记者：“如果真的落实了，以后都没有‘名校’概念了”，当下来看，打压房价的程度得看政策实际执行情况，但有一点是确定的，“我们顶级的学区房价格肯定是不会涨了”。

西城月坛片区的另一位房产经纪人则表示，未来学区房价格下探的可能性很大， “买家都在等，都不着急出手，时间长了，就会有业主先绷不住，价格一直降到买家心理价位，愿意来接盘，市场才会有成交，这是个循环。”市场会重复7月份的状态。

价格和信心双降

骤降的不只是价格，更有原本就动摇了的信心。

心理预期将如何影响学区房价格，在7月已经上演了一次。

21世纪经济报道记者长期走访北京西城顶级学区房市场发现，西城多校划片政策实施以来，价格骤降，已经有一批违约客户，宁愿损失30万定金也不买了；除了违约之外，还有一批业主因为已经定了要置换的下一套房，选择主动降价，找平差价；目前在售房源，降价情况也比较明显，总降幅100万-150万之间的房子并不少见。

育翔小学多年来都被称为“老牌牛小”，如果说西城区是北京的教育高地，位于德胜片区的育翔小学则当之无愧地是这顶王冠上最闪亮的明珠。

其中一个大降价案例就位于育翔小学对应的住宅区，小区里都是建成于1982年的老公房，楼道老旧，房屋低矮。该房建筑面积只有58平方米，东西向，装修是最早一批，已经无法跟上居住需求。就在今年6月份，该房报价990万元，单价高达17万元每平米，当天就有人出价920万元，业主拒绝了，因为隔壁楼道同户型刚以940万元成交。

多校划片之后，现实给了业主重重一击，报价一降再降也没能成交。当前，该房报价已经调整到了860万元，据悉，业主的心理底价则降到了820万元。不到两个月时间，房价降了120万元，正是学区房解绑学区的真实写照。

另一则具有代表性的违约案例对应的是五路通小学，这是德胜片区内另一所知名“牛小”。该房楼龄更早，建于1979年，建筑面积58平米，6月份以940万元成交，成交单价超16万元每平米。原本以为德胜片区没有“渣小”，房子可以保底。

但7月多校划片之后，看到大批2020年7月31日后买房的人，孩子都被调剂出德胜片区，学校也不是名校，买家宁愿损失50万元定金，坚决解约。买家原话说的是“我孩子明年就上学，进名校没有希望，房子买过来还贬值，早脱手早解脱”。这套房子最终在8月，以840万元的价格二次成交，价格降了100万元。

学区房买卖本身就是典型的供需关系大作战，买家观望也会引发新一轮心理博弈和房价波动。

拉平教育资源的过程，也是学区房价值回归的过程。教师轮岗从全区彻底执行到跨区执行，需要的是决心和时间；学区房价值回归，需要的也是心理预期的瓦解和时间。