作为曾经北京商场门面之一的天桥百货商场，面对消费升级，迈出调整的步伐。近日，北京商报记者在走访中了解到，天桥百货内不少铺面位置闲置，并开展招租，为新一轮的调整做准备。同时，物业的流拍也为天桥百货的经营蒙上一层阴霾。在北京推动传统商场改造的背景下，天桥百货向社区型商业项目转型或许是不错的出路。

2023年启动改造

地处天坛旁，临近地铁，天桥百货的区位优势自不用多说，只是这家曾风靡一时的老百货暗淡了。作为稀疏客流中的一员，北京商报记者走进了天桥百货。

天桥百货内，一层、地下一层处于商业运营状态，有三四十个商家在营，其中包含味多美、肯德基、大海碗、呷哺呷哺等餐饮店铺，零售批发包括足佰健老人鞋等商铺。一位商铺的工作人员表示，“这里正在招租，引进商户”。

北京商报记者联系到天桥百货的运营方——北京翰屹桦商业管理有限公司，该公司负责人表示，天桥百货正在新一轮改造升级中，目前正处招商状态，具体改造预计2023年春节后启动。新一轮的改造将对天桥百货的外立面及内部扶梯等基础设施进行更换，改造后一层主要为微百货业态，二层为零售业态，三层为餐饮业态。

上述工作人员进一步介绍称，目前，天桥百货正与比格比萨、茶百道等餐饮品牌接洽，预计后续将作为引入品牌补充其餐饮业态，改造后餐饮业态将成为商场未来发展主力，整体改造预计明年5月完成。家住天桥百货周边的杨女士表示，此前，天桥百货二层曾用于接待旅游团购物，销售一些区域特色商品。

值得关注的是，天桥百货曾在北京零售市场有着不错的市场影响。据悉，1953年成立的天桥百货是中国改革开放以来，全国首家正式注册的股份制企业。1993年，天桥百货登陆上海证券交易所挂牌交易。直至1996年年末，天桥百货公司净资产达19387万元，是1984年时的114倍。

流拍加剧不良循环

自身硬件条件有限让传统百货商场没落，而物业流转让天桥百货的调整、规划增加了诸多不可控因素。阿里法拍平台显示，在今年11月的拍卖中，因借款合同纠纷变卖价约3.8亿元的北京天桥百货商场再遭流拍，即使起拍价比评估总价低1.79亿元，仍未有买家出现。

物业流转始于沈阳北大青鸟产业投资有限公司的介入。1998年，北大青鸟有限责任公司和北京天桥百货发布公告，宣布北大青鸟通过协议受让方式受让北京天桥百货部分法人股股权。股权受让后，北大青鸟成为北京天桥百货第一大股东。

自2019年6月份开始，天桥百货商场已经经历6次拍卖。

多年以来，天桥百货始终未有持久的商管公司运营，2019年5月，天桥百货发布公告显示，北京地业房地产开发公司已经全面接管天桥百货，如今又由北京翰屹桦商业管理有限公司进行商业管理。对于北京地业房地产开发公司同天桥百货目前的合作状态及同北京翰屹桦商业管理有限公司有何关系，北京商报记者进行了采访，截至发稿，未得回复。

“不稳定”的物业管理，也连带导致天桥百货调整“失控”。早在2005年，天桥百货就对一层珠宝城进行调改，2008年又进行新一轮调改，将商场主营内容转型为经营民族特色商品、老北京特色小吃、旅游工艺品等，着力打造“京城民俗旅游商品第一家”。但两次调改并未给天桥百货带来新的发展机遇，2010年，天桥百货因经营问题，开启第三轮改造，转型时尚百货，更名“天桥乐汇购物中心”。虽历经数次调改，在新兴百货业日益繁盛的背景下，天桥百货皆未能找准自身定位，实现转型。

转型社区生活中心

占据地利的天桥百货，需要一次更精准的改造升级。北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，对于手握交通优势的天桥百货来说，向社区便利商圈转型是当下发展的重中之重。附近居民区的密度较高，而居民区的周围缺少一个社区生活中心。随着疫情环境的好转，来到天坛旅游及天桥剧场的游客增多，餐饮业态比重的增大对天桥百货来讲未尝不是转型的好出路。

今年5月，北京市文物局发布《北京中轴线文化遗产保护条例》指出，在南起永定门北至钟鼓楼的直线距离7.8公里的中轴线上，北京市人民政府、保护对象所在地的区人民政府及其有关部门应当加强对北京中轴线保护区域内业态的引导，优化业态分布，培育和扶持符合北京中轴线遗产价值传承的业态发展。

位于永定门内大街的天桥百货恰在中轴线的南端。在优势政策的擎架下，中国商业地产工作委员会主任郭增利也表示，老百货面对市场新需要，向社区购物中心方向进行转型升级成为推陈出新的有效途径。天桥百货应在对市场进行充分调研的基础上，强调日常刚性需求，同时和周边文化环境相结合，强调“文化+商业”的融合，将天桥百货打造成为提供社区生活服务的社区社交中心。

“商场转型的关键，不仅在于对周边环境的统筹规划，更是对幕后商管公司运营能力的考究。打造社区生活方式中心并不仅是餐饮业态的增加，品牌组合、百货文化的保留也同样重要。未来，天桥百货更应在品牌组合、客群调研上加大功夫。”赖阳表示。