根据麦田房产的监测显示，5月全国的楼市松绑继续“加码”。无论是金融方面的降息，还是各地方政府，稳楼市新政持续密集出台，且更多热点二线城市加速跟进，政策优化方向为适度放松限购、限售、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴及优化交易税费等。

麦田房产认为尤其是作为一线城市的广州，也开始对限购政策进行针对性松绑，政策松绑逐渐向高层级城市倾斜，同时，普惠性的政府购房补贴也在5月份大规模出现，当政府拿出真金白银补贴购房者的时候，说明政策的力度已经到了深水区。麦田房产认为，在当前经济承压、房地产市场深度调整叠加新冠肺炎疫情多点散发等背景下，预计6月的房地产政策环境将会更加“宽松”。

(一) 麦田房产：全国性政策盘点

1、国务院印发《扎实稳住经济的一揽子政策措施》

这一揽子政策措施，包括6个方面33项。

一、财政政策

有进一步加大增值税留抵退税政策力度，扩大实施社保费缓缴政策等7项措施。

二、货币金融政策

有鼓励对中小微企业和个体工商户、货车司机贷款、受疫情影响的个人住房与消费贷款等实施延期还本付息等5项措施。

三、稳投资促消费政策

有加快推动交通基础设施投资，促进平台经济规范健康发展，稳定增加汽车、家电等大宗消费等6项措施。

四、保粮食能源安全政策

有健全完善粮食收益保障，提高煤炭、原油等储备能力等5项措施。

五、保产业链供应链稳定政策

有降低市场主体用水用电用网成本，阶段性减免市场主体房屋租金，交通物流保通保畅等7项措施。

六、保基本民生政策

有实施住房公积金阶段性支持政策，完善农业转移人口和农村劳动力就业创业支持政策，完善社会民生兜底保障等3项措施。

麦田房产点评：抛开楼市，国家整体宏观的政策也是以宽松为主，国务院接连召开会议，宏观政策调节力度明显加大，政策趋向靠前发力，加大发力，未来一年，我们将以来极为宽松的宏观环境。

2、麦田房产：5年期LPR下调15个基点，报价4.45%

2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。其中5年期LPR比上期报价下调15个基点。这是2022年开年后第二次LPR下调，也是2019年LPR捆绑房贷利率后，历史降幅最大的一次。

麦田房产点评：本次1年期lpr不变，5年期下调15BP，下调幅度超出市场预期，央行向市场传递了强烈的稳地产政策意图，绝大部分的居民房贷和5年期LPR关联。5年期LPR下调可以降低房贷利率，支撑地产需求，同时也有助于降低居民债务负担，促进消费。

3、央行、银保监会：首套房贷款利率下限调整为不低于市场报价利率20个基点

2022年5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》：

1、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

2、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

根据5月15日央行新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限相应调整为4.25%，二套住房商业性个人住房贷款利率下限为5.05%。

麦田房产点评：央行政策出台后，很多城市直接跟进，值得注意的是，像几个月前还在执行高利率的一些二线城市，也将首套房利率一步到位降到4.25%，当前的金融环境已经到了近几年最宽松，但即使这样，居民房贷依旧出现了下滑，说明当前市场的信心依旧不足，市场还需要更多的政策利好。

4、住建部财政部央行：实施住房公积金阶段性支持政策。

5月24日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》，实施时限暂定至2022年12月31日。通知指出，受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响。受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。各地根据当地房租水平和合理租住面积，可提高住房公积金租房提取额度，支持缴存人按需提取，更好地满足缴存人支付房租的实际需要。

麦田房产点评：公积金纾困政策，各地跟进很快，包括北京也积极出台了公积金缓交、提高提取额度等阶段性措施。从今年三四月开始，很多城市从降低公积金首付门槛、提高公积金可贷额度等多方面入手，盘活公积金。预计二三线城市后续公积金政策还会更加宽松，包括异地公积金贷款和转贷等政策也会陆续出台。

5、央行：推动建立金融服务小微企业敢贷愿贷能贷会贷长效机制

近日，人民银行印发《关于推动建立金融服务小微企业敢贷愿贷能贷会贷长效机制的通知》，从制约金融机构放贷的因素入手，按照市场化原则，进一步深化小微企业金融服务供给侧结构性改革，加快建立长效机制，着力提升金融机构服务小微企业的意愿、能力和可持续性，助力稳市场主体、稳就业创业、稳经济增长。

麦田房产点评：当前经济新的下行压力进一步加大，小微企业和个体工商户普遍存在困难，需要进一步深化针对小微企业金融服务的供给侧改革。这一政策的出台，标志着下半年央行金融政策持续宽松化已成定局，所有的政策都将服务于经济增长这个大目标。

(二) 麦田房产：全国重点城市房地产政策盘点

1、长沙：存量房供作租赁住房 不纳入家庭住房套数计算

5月11日，根据湖南长沙公布的《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（下称“《方案》”）， 鼓励业主把存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算，即不再受限购政策限制。

2、苏州：非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房

5月9日，苏州限购限售限贷再放松：新房限制转让时间调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求。家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房，非限购区域（张家港/常熟）购房不计入家庭限购套数。

3、杭州：落户即可购买二手房

5月17日，杭州优化二手住房交易政策，一是取消“落户未满5年的在购房之日前2年连续缴纳24个月社保”的规定，落户就有购买二手房资格。非杭州市户籍社只要社保缴满12个月，就可以购买二手房。个人转让家庭唯一住房，增值税征免年限由5年调整到2年。即购房年限在2年以上，免征增值税。符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套。

4、武汉：四大远城区全部解除限购

5月22日下午，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布，武汉四大远城区全部解除限购。

随后，“湖北发布”官方微博和官方微信公众号又宣布，武汉出台最新措施支持合理住房需求，包括父母或子女投靠的和二孩三孩的本市户籍家庭在限购区域可新购一套房，外地人在限购区域首次购房的，个税或社保年限由2年调整为1年。

5、南京：本地人除市内四区，其他区域解除限购

南京雨花、栖霞、江宁、江北、高淳、溧水、六合全域解除限购，本地户口不需要购房证明，可直接凭身份证买房。且持有放开限购区域的房产的家庭或个人，可多开一张购房证明。外地户籍购房由此前的3年内24个月社保调整为1年内连续6个月社保。

6、北京：出台新政，加大住房公积金助企纾困力度

国管公积金把租房按季度提取额度由每人每月1500元提高到了2000元；市管公积金则把提取额度调整为以实际支付的房租金额确定，但不再受月缴存额的限制，需符合租房区域的合理水平。受疫情影响，不能正常还公积金个人住房贷款的，国管公积金和市管公积金都不作逾期处理，不收罚息，不作为逾期记录报送征信部门。

(三) 麦田房产：本月政策趋势及可能对房地产走势产生的影响分析

本月，越来越多的强二线城市加入限购行列。甚至南京这种强二线城市出台了全面放开限购的措施，但由于过于激进还没实施便被叫停，可以看到的是，虽然政策的大方向是放松调控，但是过于激进的政策依旧。

麦田房产分析认为，从5月份的限购松绑来看，二线城市的步调出奇一致，包括成都、武汉、南京等城市都相继放开远郊区县的限购，有了南京的先例，大家在出台政策时都学会了循序渐进。

5月，长沙提出了用作租赁住房的房屋不再纳入限购套数的措施，这一创造性的政策，既呼应了国家“租售并举”的号召，又巧妙增加了楼市购买力。同时，今年到现在越来越多城市出台了针对多孩家庭的政策。既激活了房地产市场，也能促进人口生育，一举两得。

麦田房产分析认为，6月份，各地楼市政策的发布将会越来越具有针对性，“因城施策”在6月份会表现地更加明显。