首批REITs解禁规模较大但对市场冲击有限，中长期REITs溢价有望维持

本文由博众投资编辑整理。首批REITs解禁规模较大，释放充足流动性。2022年6月21日，首批9只基础设施公募REITs迎来解禁，此次解禁份额总计21.71亿份，占9只REITs总份额比重为33.92%，解禁市值及总市值分别为114.50、362.55亿元；解禁前的流通份额为20.74亿份，占总份额的比重为32.41%，略低于此次解禁份额；解禁后的流通份额为42.45亿份，占总份额的比重为66.33%，解禁后流通份额扩展一倍。（博众投资）

从首周表现观察，解禁对二级市场表现冲击有限。首先，从价格维度观察，2022.06.20-2022.06.24首批上市的9只REITs价格周涨跌幅均值为+0.76%，整体表现较为稳健；除了前期涨幅较大的富国首创水务REIT价格有所下跌外，其他8只REITs价格均有小幅上涨。其次，从成交量维度观察，除华安张江光大REIT及富国首创水务REIT周度成交明显放量之外，其他7只REITs本周成交量平均涨幅仅为3.97%。解禁首周，REITs呈现“量增价稳”态势，其二级市场表现有效打消市场之前的顾虑。

我们认为，首批9只REITs解禁后市场价格走势较为平稳的主要原因在于：1）REITs资产优异、分红稳定、回报率高，在“资产荒”的背景下具有稀缺性、对投资者吸引力较强。首批上市的REITs审核较为严格，通常是优中选优项目，因此其资产质地优异；同时基础设施资产自身运营较为稳定，且REITs强制要求90%以上的可分配金额用于分红，能够为投资者提供稳定的现金流和高额的回报率，首批上市REITs年内综合收益均值高达27%1。

2）首批解禁资金主要为保险资金及产业资本，其偏向中长期投资，倾向于长期持有相关资产。首批9只REITs解禁份额总计22亿份，其中保险资金、产业资本份额最多，分别为5.5亿份、5.3亿份，占解禁总份额的比重分别为25.5%、24.2%，两者之和占解禁份额的一半；而保险资金及产业资本均偏向于长期投资、获得长期稳定回报，倾向于长期持有相关资产，因此不会轻易卖出持有的REITs基金份额。

3）市场预期解禁影响短期价格，部分压力提前释放。此次解禁规模较大，市场预期解禁后短期内REITs价格可能会受到一定冲击，因此部分持有者提前卖出以规避风险。5月底6月初，首批上市的9只REITs均经历了不同程度的回调，提前释放了解禁压力。（博众投资）

今年以来，REITs政策力度超预期，但发行节奏低于预期

今年以来，政策推进力度超出预期。自2020年4月30日发改委和证监会联合发布40号文以来，REITs主要由发改委牵头推动，相关政策也多为发改委、证监会、财政部、住建部等部委级别文件。2022年5月25日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，就进一步盘活存量资产、扩大有效投资提出相关意见，指出要推动基础设施公募REITs的健康发展。这是国家层面首次以书面方式对REITs的重要性进行确认，REITs的政策推进力度进一步加强。

近期各个相关部委（不仅仅包括发改委及证监会）均陆续针对REITs出台配套性支持政策。REITs政策支持力度升格是我们在年初没有意料到的，最终也强化了我们的判断，即“REITs能够救投资，REITs能够救债务”。

经济下行期，REITs是重要的信用扩张工具，对基建投资具有重要意义

通过REITs盘活存量资产回笼资金扩大再投资，实现基建的持续扩张。原始权益人通过REITs市场盘活存量资产，可回笼前期沉淀的资金；这一过程中，其资产负债表得到改善、资产由重转轻。同时，回收的权益性资金可通过杠杆效应扩大再投资规模，可在不提升负债率的前提下，实现基建投资的持续稳定扩张。目前，受限于REITs市场体量，直接回笼的资金规模较小、对基建投资的直接拉动作用有限；但未来随着市场的不断扩容，REITs对基建投资的直接贡献将逐步显现。（博众投资）

参考资料：

《解禁冲击下，REITs二级市场表现超预期》银河证券；2022-06-28；

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