商办领域的行业“内卷”远未结束。

2023年商办行业突围赛已经打响，目前写字楼市场正面临着需求收缩的挑战。戴德梁行2022年度报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》显示，大中华区21个主要城市的核心商圈甲级写字楼净吸纳量2022年全年录得约100万平方米，比上年下降74.3%。

市场需求在收缩，办公者及企业对商办空间要求却在提升。也就是说在市场激战、产品升级的当下，企业有了更加“小而美”的针对性、个性化需求。

2022年2月，国家统计局发布的《2021年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2021年末，全国就业人员总数为7.465亿人，其中白领数量约2亿。白领，受过良好教育从事脑力劳动的工作者，这些职场精英办公点多集中于城市的写字楼中。随着职场主力军向95后转移，这一届年轻人开始追求更加高质量的办公环境、社交空间以及服务便利。

如果说以前是卷规模、卷大小，那么随着存量时代的到来，如何提供高质量产品与服务，如何实现客户价值最大化，卷质量、卷价值成为了核心竞争力的关键。

这是一场有关生态圈的良性竞争。如果说过去商办的竞争是环境与资源的竞争，那么在今天已进入平台化竞争模式，比拼的是生态圈的质量与水平。在商办领域内组建优质生态圈并不容易，它的难点在于不仅要汇聚酒店、零售、服务等优质资源共同组局，同时也需要将资源连接的关系变得更加紧密，最终才能成为平台化的优质生态圈。

越秀商管正在做一件难而正确的事。

越秀商管是全国商业地产领先的专业化资产管理机构，目前商业整体运营面积超730万平方米，总资产超1090亿元。越秀商管构建生态圈的核心竞争力是全维深耕产业，打造优质大小圈层，赋能企业的同时也为城市的发展创造长期价值。

背靠越秀集团，越秀商管生来拥有“长期主义”基因

金字塔的打造往往需要坚实而稳定的底层结构。越秀商管打造的生态大圈层，背靠拥有深厚企业历史和雄厚平台资源的越秀集团，为生态圈提供源源不断的底层动能。

据悉，越秀集团2022年位列中国500强企业排名第262位，总资产规模达9652亿元，也是广州市资产规模位居前列的国企之一。越秀集团稳健的发展轨迹、雄厚的经济基础及产业实力能够为越秀商管筑牢大圈层提供底层资源。

正如越秀地产党委副书记、总经理、商业板块董事长林峰在越秀商管办公生态分享会上所言，越秀商管拥有平台资源优势，其母公司越秀集团横跨了一二三产业，不仅涉及业务范围广泛还和地方政府及社会各界有着良好合作基础，可以围绕客户需求，为其发展提供重要的支撑，构建全新的办公生态。

稳健的特点贯穿了越秀集团的现代产业体系，旗下越秀地产一直保持长期稳健发展策略，确保财务健康和流动性安全。据悉，越秀地产连续多年“三道红线”，保持绿档达标，是2022年TOP20房企中唯一正增长的企业。

从越秀集团不断涌出的底层动能，也让越秀商管的基因里带有长期主义的色彩。在此基础上，越秀商管围绕写字楼、零售商场、酒店公寓3大核心业态，专业市场、产业园区2大辅助业态构筑了“3+2”业态发展战略，以及“345”产品策略，打造中高端区域型地标项目、中端区域型项目和中端社区型项目三个不同层级项目，以及形成了IFC系列、ICC系列、悦汇系列和财富系列4个产品形象，多元的业态及产品源源不断地吸引了众多知名头部品牌与越秀商管合作，打造全业态服务，共同服务客户。

正如约翰·亚萨拉夫提出的吸引力法则那样，同类吸引同类。越秀商管以稳健、长期主义理念吸引了许多高质量同行者。

以酒店公寓业态为例，目前越秀商管已经与四季、万豪、希尔顿、洲际、钓鱼台·美高梅等超10个国际酒店品牌合作，其中旗下在营和筹备中的酒店公寓项目涵盖7家国际五星级酒店和2家奢华品牌酒店，共计能够为客户提供4470间在营客房。无论是从服务品质还是容纳空间来讲，越秀商管都将越秀集团的平台资源发挥到极致，使得各类星级体验能够与商管服务无缝衔接，让客户享受到金字塔尖的尊享服务。

除了酒店公寓外，越秀商管还可以在零售商场、写字楼、专业市场、产业园等商业业态中，整合提供覆盖的全业态优惠福利。目前，在越秀商管在零售商场拥有10个项目，整体经营面积达94万平方米，这些零售商场引入的众多品牌进一步拓宽了越秀商管的服务范围。

除了服务范围，服务的尺度至关重要。越秀商管不仅服务资源涉及的领域众多，同时也可以触及到高高矗立在金字塔之上的塔尖资源。目前，越秀商管在生态大圈层中把高质量B端塔尖资源聚集起来，一方面聚焦新经济引擎，搭建产业交流平台，把握行业发展动脉，另一方面打造企业高管专属交流系列活动，搭建塔尖交流平台，帮助企业家挖掘生意机会。

在此基础上，越秀商管已经形成了强大的底层生态大圈层。截至目前为止，越秀商管写字楼已经拥有超过2000家企业端客户，包括中国建筑集团有限公司、中国平安、京东集团、安联保险集团、安盛、渣打银行在内的世界500强及行业头部企业。

构筑个性化圈层，提供精细化陪伴式服务

对于任何一家商管企业而言，其服务的核心对象是企业，服务的核心载体是楼宇，决定商办品质的关键在于企业的满意度以及写字楼释放的价值空间。

因此越秀商管在背靠母公司资源、围绕5类核心业态搭载的生态大圈层内，又针对企业精细化运作量身打造了各类生态小圈层，为企业提供个性化的赋能服务。越秀商管从产品业态、建筑与空间、运营管理和服务等硬软要素，以“创新、连接、赋能、灵活”的办公生态体系持续为企业发展赋能。通过办公生态体系，越秀商管得以打破写字楼运营的传统定义和边界，让写字楼创造新价值。

小圈层内需要依靠写字楼作为企业成长的载体。越秀商管现构筑起三大写字楼品牌形象，管理面积约150万平方米，属于中国商办领域的第一阶梯。这也意味着越秀商管的小圈层服务从诞生伊始就附着在高品质楼宇中，定位于企业个性化发展的更高的起点空间。

越秀商管打造的精细化小圈层服务，覆盖机构、协会、领事馆、专业协会、高端服务机构等，通过办公生态将资源与服务整合于一体。例如，金融领域企业入驻越秀商管旗下楼宇，能够在越秀商管的精细化生态圈内找到投融资服务、人才服务；创业企业入驻后，则可以找到相对应的创投服务等。

在这个精细化运作的圈层内，每家企业、协会都在为彼此的成长赋能，越秀商管则更像一位在其中牵线搭桥的引路者。

据中国银河证券广东分公司党委书记、总经理史楠介绍，“银河证券作为国内资本市场的专业金融机构，自2013年起就开始与越秀集团在多个融资项目中建立起合作关系。2023年，银河证券新职场就选址在广州环贸中心，越秀商管的专业服务和扎实的产业生态圈确实为我们的业务发展提供了良好的支撑。”

银河证券与越秀商管联合为客户提供财商课程服务，帮助企业管理层及相关人才提升投资专业知识。类似地，越秀商管办公生态合作伙伴锦天城律师事务所也发挥其机构专长，为企业提供专业法律咨询服务。

企业在越秀的精细化圈层中即可获得最小空间成本、响应时间最快、最高效的专业服务。

大小生态圈层有机结合，生态释放城市跃升价值

当资源大圈层与精细化小圈层通过办公生态融为有机生态圈时，能够在其中汲取养分的不止是企业，还包括整个城市价值的向上跃升。

据广州市国民经济和社会发展统计公报显示，2022年广州市民营经济增加值达11719.4亿元，占地区生产总值40.6%，以民营企业为代表的民营经济占据了半壁江山，民营企业也是衡量一座城市经济发展水平、活跃程度的重要指标。

越秀商管打造有机生态圈，就是要与众多民营企业共塑商业价值的同行之路，在企业利用“平台效应”迅速崛起的同时，城市也伴随着无数民营企业的发展而生机勃勃。

今年，越秀商管聚焦新经济引擎，联合政府机构、专业协会、大型企业等外部优质资源陆续举办产业交流活动，包括世界建筑环境论坛——英中（华南）城市更新峰会、粤港澳大湾区跨境理财和资管中心启动仪式暨高峰对话、广东资本市场金融科技创新发展研讨会等。

在交流对话中，信息流通、资源共享、人才流动，据悉目前越秀商管正在积极将高端人才与城市发展连接起来，在广州市天河中央商务区管理委员会、广州市天河区人力资源和社会保障局指导下，今年8月越秀商管将与海外高校驻华联盟举办“2023AUCA海外高校驻华联盟暑期招聘活动（广州场）”，将高端人才资源引入城市。在有机生态圈下，随着企业、协会、政府的各类资源要素流通变得更加顺畅，能够有效促进城市经济发展速度。

其实，商办的跃升是产业聚集效应的表现，也是城市跃升的侧影之一。

对于市场化商业写字楼往往有甲级、乙级、丙级三类主要层级，此前，超甲级写字楼标准并未明确。直至2020年，广州市商务局开展了商务写字楼等级评定工作，按照广州市市场监督管理局发布的《商务楼宇等级评定规范》，将高品质写字楼区分出“超甲级”和“甲级”两个等级。这意味着政府对写字楼的规划已经提升到了城市规划、经济循环、形象提升的层次。

入选超甲级写字楼的标准严苛，对租户中为世界500强、中国企业500强、中国制造业企业500强、中国服务业500强、上市公司等都有具体的数值指标。据悉，目前越秀商管运营管理的广州国际金融中心（广州IFC）、越秀金融大厦、广州环贸中心（广州ICC）均被评为广州超甲级商务写字楼，其写字楼品质、生态价值不言而喻。

广州IFC一栋楼年纳税额超10亿元，是世界500强最多的内地楼宇之一，如果说广州IFC是珠江新城之巅，那么南沙越秀国际金融中心（南沙IFC）则是明珠湾之巅，有望在粤港澳大湾区几何中心的位置南沙明珠湾国际金融岛，引领大湾区金融的未来。

（左图为广州IFC，右图为南沙IFC）

南沙IFC是越秀商管通过有机生态圈赋能城市发展的典型案例。据悉，越秀商管充分发挥政企沟通的衔接作用，仅在今年南沙IFC就接待了香港贸发局南沙区贸促会、粤港合作咨询委员会香港委员及会员机构、中国侨商投资（广东）大会等多个大型团体的参访活动，积极打造企业发展、企业孵化、产业转化、人才交流等高质量服务平台，打造湾区高质量发展示范样本。

美国学者爱德华·格莱泽在《城市的胜利》指出，科技城市的发展依赖的是人力资本、交流与竞争，只有这些因素的快速发展，才能把城市带向新的发展阶段。

生态的胜利即城市的胜利，越秀商管打造有机生态系统的本质，是将城市发展要素聚集于生态系统内，为企业从单打独斗、独创价值模式转变为协同作战、共创价值模式，并为此提供平台和空间。在越秀商管可持续发展的有机生态系统赋能下，企业面对时刻变化的产业能够更加从容地保持优势，在释放价值同时，进一步激活城市发展升级的潜在动力。