“我今年2019年4月1日与成都乐伽商业管理有限公司签订合同，委托租赁位于成都青羊区的一套房源，9月1日应收取第二季度的租金，可是却怎么也联系不上乐伽的工作人员。后面得知该公司‘跑路’了，到现在钱都没要回来。”1月30日，成都市民马女士无奈的讲述了她被骗的经历，马女士称自己与成都乐伽商业管理有限公司签定为期5年的租赁合同，只收了一次租金便没了下文。

经过调查，早在7月底，乐伽公寓成都分公司就已停止运营，办公场地人去楼空，大批的房东和租客纷纷投诉维权，通过法律途径维护权益。

事实上，“爆雷”的公寓并不只乐伽一家也不不止成都一处。据统计，过去两年，国内相继有上百家类似公寓暴雷倒闭，在经历了快速发展、疯狂扩张

租售同权、租购并举、人才公寓、租赁土地……仿佛一夜之间，“公寓行业”迅速红遍大江南北！作为全国12个首批开展住房租赁试点的城市之一，成都的长租公寓市场也快速扩张起来。据了解，目前在成都，包括龙湖冠寓、魔方长租公寓、链家自如、优客逸家、大城小屋等在内的长租公寓品牌不下十家。

面对长租公寓巨大的蓝海，开发商、经纪公司等房地产上下游企业纷纷成立长租公寓品牌，市场规模不断扩大。其中，独立公寓品牌成为市场中较为活跃的组成部分，多个品牌已获得B轮甚至C轮融资，规模正在不断扩大。如去年7月才进入成都市场的大城小屋，不到一年时间快速覆盖成都主城长租、短租公寓的平台，目前管理房源已有近千套。

两种业态布局 分散与集中并举

经过一段时间的赛道比拼，长租公寓市场中套路的曝光、资本的理性、监管的趋严，使得许多畸形的发展方式逐渐被市场淘汰。

说完正规公寓企业，反观一些网上负面较多的“伪公寓”公司，例如爱尚屋、久久一家、喜马、自由之家等小型公司运作混乱，无实缴资金、无后期运营，还有些无良公司索性已经卷款跑路，而这些公司为了快速收拢资金故意搅乱市场房价，“高收低出”导致市场紊乱。

“如何进行公寓投资和管理，如何做好运营和增收，如何减低成本和提升坪效，这些看似简单的公寓问题，其实决定了长租公寓品牌的繁荣与没落。”链家自如的工作人员刘小刚表示，只有当越来越多的公寓企业走上正确的轨道，真正的市场秩序才能建立。

房屋托管行业的模式混杂，托管企业快速开设后倒闭跑路的现象频频发生，托管企业的良莠不齐，高收低出现象的频发，造成了整个行业的信任危机。

“伪公寓”公司扰乱市场，为了适应市场，正规公司也只能缩减利润放低价格维持公司正常运转。而这些“伪公寓”公司可谓是“道高一尺魔高一丈”，为了快速获取利润不择手段，诋毁优质企业，不断放低价格，抱着能骗一笔是一笔。

“因为他们不考虑后期运营，收完钱就可以谋划如何跑路，所以价格怎么低都可以，骗到业主和租客的钱才是他们的主要目的”龙湖冠寓工作人员刘禅劝告业主，选择靠谱的公司托管才是最重要的，不然最后都会是竹篮打水一场空。

某业内人士爆料：“跑路的太多了，前期给业主洗脑骗钱，后期等会业主和材料商、项目经理意识到，已经晚了。就比如现在重庆的爱上屋，材料商和项目经理天天堵到爱上屋公司要钱，几十万的欠账拿不回来，这事已经报警了，各部门都在查了，估计又是一家要跑路的公司！”

目前公寓市场主要有两种业态，一种是集中式公寓，主要为开发商经营、同一个物业运营的长租公寓；另一种则是分散式，如大城小屋、链家、优客逸家的长租公寓。前者操作模式已成体系，规模和收益在市场中处于领先地位。后者则是从分散的房东手里获得房屋（租住权）后，对房子进行统一品牌化、标准装修化改造后进行出租。

如何从城市主要人群租赁需求角度来运营？

“现在的年轻群体生长于物质较丰富的年代，在解决了居住问题的情况下，租客往往会考虑‘怎样住得更好’，长租公寓良好的社交氛围、共享书吧、共享健身房等特点，正好满足了这种需求。”原成都链家研究院院长张键认为。

在市场需求驱动下，各个长租公寓平台可谓使出浑身解数，除了在地段、交通、租金等硬性条件方面竞争激烈外，服务运营能力的高低、管理流程的效率、信息系统的覆盖等也在很大程度上体现了长租公寓的品质和生命力。

“针对旅游和休闲人群，我们把城市旅游资源、地理位置优越、交通方便的房源进行集中运营，根据他们的生活方式推出短租房；针对城市上班族、白领、高管等，我们推出不同品质的长租公寓，在居住环境、房屋格局、物业配套等方面重点打造。”业内人士表示，住房租赁本质上是一个民生行业，只有着眼于每一个细节，才能让广大租客住得放心，房主托管安心。

收取装修费和不收装修费的区别到底在哪？

近日，西安刘女士感到苦恼：“我有一间房屋想托管，但一家公司需要收取8万元修费装后托管运营，租金可人；另外一家只收取少量管理费，租金寒酸，但也过得去，算了算帐租金可人的签约五年可以赚小十万，租金寒酸点的签约五年可获利三万不到。但前期要投入8万的装修费，我有些纠结了，不知该如何选择。”

市场上目前公寓托管行业里“收取业主装修费后托管运营”和“不收取业主装修费后托管运营”两种模式比较常见，那这两种的差别在哪？看似“不收取业主装修费后托管运营”的模式是否真的更香？

据业内人士讲解，看似“真香”的不收装修费，其实存在很大风险，也是目前多数暴雷公司的运营模式。此类模式又分为需要装修房屋和已经装修好的房屋。已经装修好的房屋千差万别，良莠不齐，其实无法保证装修质量，租客只能碰运气，运气不好入住的房屋是没有品质可言的。租房市场有旺季和淡季，短租市场更是和地理位置以及旅游旺淡季息息相关，冒进收房后期运营空窗期资金很容易出现问题。

此外，针对需要装修的房子而依然“不收取业主装修费后托管运营”的企业多是通过银行贷款或者是融资获取资金装修合作业主的房屋，可如果银行贷款出了问题或者融资稍有不慎，资金链断流，只能抛弃业主跑路。

反观“收取业主装修费后托管运营”，此类公司则比较聪明，一方面装修费有利可图，其利润可以反哺后期经营的低谷期，一方面统一装修可以更好的建立品牌效果，也可以把控所经营房屋的装修质量。

综上所述，“不收取业主装修费后托管运营”的模式存在很多风险，而看似吃亏的“收取业主装修费后托管运营”更加稳妥。

如何选择靠谱的托管公司？

“如何选择一家靠谱的房屋托管公司？”相信这是大多是即将托管房屋业主最关心的问题。张键提示各位业主划重点了：

1、查询该企业是否是注册实缴资金，托管前可让该公司提供相关资料，必定有财力才能保障后期运营减少跑路风险。

2、该公司是否有后期运营，后期运营的房源是否真实，业主可实地考察。

3、该公司旗下是否有自持app软件，app上房源是否真实，app是否在良好运作。

4、是否和当地银行或党媒合作，如日报、建设银行等。银行和党媒不同于寻常企业，在合作前都会严格考察合作对象，相当于帮助业主筛选了合格公司。

5、该公司是否有自己完整的产业链，收了房子需要装修后再托管，托管的房子要拿出来运营，为了获得更大的利润从而良性运营，一般正规托管公司都会有自己的家具厂，有自己的运营公司以及有自己的符合国家资质的装修公司。

6、深入了解该公司，该公司是否有尽到企业的社会责任，是否做公益。一般圈钱跑路的小公司不会砸钱做公益，他们只关系怎么快速捞钱，公益事业不会浪费人力精力。

7、租客可以要求房租押一付一或者押一付三，正规公司都是支持押一付一或者押一付三的，如果强行要求你付一年房租，那你可要当心了。