中央定调城市发展方向 城市更新、房地产发展站上新起点

中央城市工作会议于7月14日至15日在北京举行。在业内专家看来，此次中央城市工作会议指明了城市高质量发展的方向，城市发展逐步进入新的发展阶段。“城市更新”写入总体要求，加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造等成为城市工作重点任务。这些政策对房地产市场的发展会产生直接影响，各项重点任务不断落实也将为企业参与推动城市高质量发展提供新机会。

以推进城市更新为重要抓手

厦门大学教授、中国城市规划学会副理事长赵燕菁向上海证券报记者表示，此次会议最大的亮点在于中央做出的一个重要判断——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，这意味着存量已经超过增量，存量提质增效成为城市增长的主要方向。未来所有的城市政策将会围绕这一判断做出根本性转变。此次会议部署的城市工作7个方面的重点任务几乎都是针对存量而不是增量，体现了“城市内涵式发展”的战略取向。

会议提出，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次会议在总体要求中强调要“以推进城市更新为重要抓手”，表明城市更新在城市发展中的重要性明显提升。

“此次会议将进一步强化地方政府对城市更新的重视程度，也有利于放大城市更新在稳投资、扩内需方面的作用，未来相关部门有望落地更多配套政策，地方政府也将深入探索适合当地发展的城市更新模式。在此过程中，政府有望完善相关举措，鼓励多元主体参与，政策加持将为企业参与城市更新释放新机遇。”陈文静说。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，总体目标的提出旨在告别外延式土地开发，让房地产发展模式更加侧重于内涵式发展。他表示：一是城市各片区内部空间、功能、服务等调整或完善，改进效率，比如调整建筑物或土地用途、低效或零星土地资源盘活和整合、原有空间植入新业态(比如文旅)等，即通过更新释放存量空间，这是城市建设的宝贵增量;二是老旧小区、城中村改造、旧商业或工业区赋能，补齐安全、公共设施等短板，降低居住消费成本，提升居住消费欲望和潜力，房地产转向存量盘活，房企转向服务业。

58安居客研究院院长张波表示，对于房地产业来说，内涵式发展的重点是“加快构建房地产发展新模式”，这一表述延续了房地产调控的政策主线，并在实施路径上更强调供需双向改革。用“双轨制”重构住房供给结构，商品房建设需“严控增量、优化存量、提高质量”，同时以需定建扩大保障性住房供给。以推进城市更新为重要抓手，一方面强化供给端优化，在改造过程中同步推进低效用地再开发，提升城市空间利用效率;另一方面，城市更新会对房地产需求端形成刺激，并通过货币化安置等手段直接增加购房需求。

拉开新一轮城市治理和高质量发展大幕

此次会议部署了城市工作7个方面的重点任务。其中在着力建设富有活力的创新城市方面，会议提出，精心培育创新生态，在发展新质生产力上不断取得突破;依靠改革开放增强城市动能，高质量开展城市更新，充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用。

张波认为，此次会议将“高质量开展城市更新”列为重点任务，也是在原有基础上强调高品质的重要性。一方面“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”是房地产高质量发展的方向，房地产也将从规模扩张转向品质竞争，头部房企加速布局绿色科技;另一方面，推进商品住房销售制度改革，优化预售资金监管，这些举措旨在降低交付风险、提升住房品质。

“此次中央城市工作会议中，有一句分量非常重的表述，即‘充分发挥城市在国内国际双循环中的枢纽作用’。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这意味着各地在国内国际双循环体系中，要重视城市的功能和作用，既要把城市作为宜居生活的重要载体，也要充分认识到城市功能对经济稳增长的积极作用，让城市的功能和国内国际双循环体系有较好的结合。

严跃进表示，双循环体系最为关键的就是要把握要素和市场。从要素角度看，要将城市的各项资源进行统筹。尤其是此次提及的人口、产业、城镇、交通等要素，各地应统筹好此类要素，高质量做好城市发展的各项工作。

“此次会议拉开了新一轮城市治理和高质量发展的大幕，对房地产行业长短期发展都是利好。短期来看，以推进城市更新为重要抓手，稳步推进城中村和危旧房改造。从过往经验来看，城市更新往往能够带动房价的止跌回稳，在高品质好房子的产品引领下，新房市场有望温和复苏。从长期来看，城市产业结构优化，经济实力增强，居民收入水平上升，是支撑房价长期稳定的基础。”同策研究院联席院长宋红卫说。