商业不动产REITs试点启动 高质量扩容可期

不动产投资信托基金（简称“商业不动产REITs”）试点迎来重大进展。近日，由中国证监会研究起草的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》向社会公开征求意见，反馈截止时间为12月27日。记者从沪深交易所获悉，目前配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作正紧锣密鼓推进，相关规则将同步征求市场意见。

业内人士表示，未来的一段时间都将是REITs市场发展的关键期。商业不动产REITs的推出有助于支持构建房地产发展新模式，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用。同时，万亿级存量资产盘活也将为我国REITs市场注入新活力，新一轮规模扩容值得期待。

征求意见稿主要包括四方面内容：一是产品定义，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。二是基金注册及运营管理要求，明确基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面要求，以及基金管理人的主动运营管理责任。三是发挥基金管理人和专业机构作用，压严压实责任，要求严格遵守执业规范和监管要求。四是强化监管责任，明确各监管机构依法依规履行商业不动产REITs监管和风险监测处置等职责。

南开大学金融发展研究院院长田利辉对《经济参考报》记者表示，此次制度设计的亮点在于“明确边界+压实责任”。将优质商业不动产纳入公募REITs范围，精准对接写字楼、商场等存量资产盘活需求，同时在底层资产筛选、现金流要求等方面延续成熟框架，实现创新与稳健的平衡。另外，征求意见中强化管理人主动运营责任与专业机构把关义务，为试点平稳运行打下制度根基。

当前，我国商业不动产存量规模庞大，在资产盘活领域仍是“蓝海”。根据北京大学光华管理学院REITs课题组测算，我国公募REITs市场空间超10万亿元。从资产类型看，写字楼、酒店、零售商业是房地产存量中的重要组成部分，其证券化将显著提升REITs市场的规模和影响力。另据中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云此前介绍，粗略估计，我国狭义商业地产（仅指代零售物业、办公物业和酒店）存量规模约为40万亿至50万亿元。

“商业不动产REITs的推出，有助于将重资产转化为可流动的金融产品，不仅为优质资产持有方提供资金退出渠道，更吸引社会资本参与存量资产的盘活。REITs要求底层资产具备持续盈利能力，间接促使企业提升管理效率与服务质量，这也将推动商业地产从‘开发销售’向‘持有运营’模式转型，形成良性循环。”仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平表示。

截至目前，全市场共有77单产品上市，发行规模超2000亿元（含扩募），行业首单、区域标杆渐次落地，示范性和规模性不断增强，市场容量持续提升，运行整体平稳，投资者群体日益成熟，为推出商业不动产REITs奠定了坚实的制度基础、市场基础和生态基础。

同时，自2024年以来，以酒店、写字楼、购物中心等优质商业项目作为底层资产的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）、类REITs及持有型不动产资产证券化（ABS）产品发行规模已接近千亿元，市场各方对商业不动产的估值逻辑、运营管理、产品机制设计等方面也形成了较为广泛的共识。

沪深交易所相关业务负责人表示，将按照中国证监会统一部署，优化完善REITs配套规则，开展系统适配性改造，协同市场各方做好商业不动产REITs项目培育和储备，稳步推动商业不动产REITs试点落地。同时，把好资产“入口关”，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效。

“我国商业不动产REITs试点的启动是资本市场深化改革的关键一步，其成功依赖于优质资产筛选、市场化运营机制和稳健的监管框架。未来需通过‘试点-总结-扩容’的路径逐步完善，最终形成与国际接轨且符合国情的REITs生态体系。”熊建平表示。