供需两端发力稳定房地产市场

近日举行的中央经济工作会议明确提出，“着力稳定房地产市场”。中央财办有关负责同志日前在解读中央经济工作会议精神时进一步表示，从供需两端发力稳市场。需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求。

今年以来，为推动房地产市场止跌回稳，各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求。从内容上看，既包括调整“限购”“限贷”“限售”等政策，还涉及调整优化公积金支持政策，加大购房补贴力度等。根据中指研究院监测数据，截至12月1日，年内全国有超210个省市（县）出台楼市政策约560条。

对于此次中央财办有关负责同志提到的“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”，中指研究院相关负责人预计，明年将有更多针对性政策继续聚焦降低购房门槛、降低购房成本等方面。具体来说，首先，北上深等城市限制性政策具备进一步优化空间；其次，在降低购房成本方面，预计明年会继续通过降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等方式推进；最后，在“投资于人”的背景下，加大购房补贴力度也将是各地推动住房需求释放的重要举措。

从推动住房需求，尤其是改善性需求的释放来看，中央财办有关负责同志提出，不少城市反映，一些群众卖旧房买新房的意愿上升，今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力还很大。

58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，当前，居民在卖旧房买新房的置换中，一些堵点问题还需打通。例如，尽管全国推行“带押过户”，但银行间协作机制尚未完全打通，部分城市仍要求买卖双方签订四方协议，流程耗时较长，导致交易周期延长。

张波认为，从后续的政策优化方向来看，建议延续并扩大住房“以旧换新”税收优惠，并可以和个税返还进行结合。对置换家庭购买第二套改善房，契税税率也可探索进一步降低，并允许个税抵扣与房贷利息抵扣叠加享受。另外，还可探索存量房收储模式，即将收购的二手房转化为保障性租赁住房，通过资产证券化回笼资金，形成“投融管退”的闭环。