京杭两地同日土拍 市场冷热分化特征明显

5月26日，北京、杭州两地土地市场均迎来成交，核心区域竞争激烈，非核心区域地块均以底价成交。其中，北京丰台蒲黄榆地块经过多轮竞价后，由河北民企河北鑫界房地产开发有限责任公司（以下简称“河北鑫界”）旗下全资子公司溢价摘得，杭州萧山北干西地块则被杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”）高溢价收入囊中。

北京土地市场方面，最受关注的是位于南二环外约300米的丰台区蒲黄榆地块。该地块吸引了河北福鑫等6家房企参与竞拍，经过线上报价及现场竞价后，最终由河北鑫界全资子公司福鑫（北京）房地产开发有限公司以10.476亿元竞得，溢价率16.4%，住宅部分楼面价约6.22万元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯向《证券日报》记者表示，蒲黄榆地块凭借突出的区位条件受到市场高度关注。从出让节奏来看，该地块自预申请至正式挂牌仅隔一日，随后迅速定档现场竞价，如此高效的推进速度，反映出其受关注程度非同一般。

资料显示，蒲黄榆地块体量较小，用地面积约0.98公顷，规划建筑面积约1.98万平方米，项目限高45米，容积率2.02。张凯表示，该项目距离地铁5号线与14号线蒲黄榆站约300米，周边商业、教育、生态等配套较为成熟，适宜规划低密度大户型产品，预计可提供90套至100套住宅。

但地块开发亦存在一定约束条件。张凯表示，该项目规划中包含一条需向社会开放的11米宽街坊路，将在一定程度上侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，并对居住体验形成制约。此外，该项目还需配建3000平方米派出所并无偿移交，也构成拿地隐性成本。

值得关注的是，本次拿地主体背后的河北鑫界曾于2024年摇中东城区金鱼池地块，彼时溢价率达到25%。不过，该项目至今尚未传出实质性开发进展。

与核心区域热度形成对比的是，北京顺义高丽营组合地块以底价8.39亿元出让。

张凯表示，该地块虽具备低密属性，容积率仅1.2，很可能以4层至6层洋房为主，甚至不排除出现叠拼产品，但地处北六环外，交通、商业及医疗配套相对薄弱，未来产品定价与市场支撑面临挑战。

杭州土地市场方面，同样呈现明显冷热分化态势。其中，西湖区转塘低密宅地由一家房企以底价12.07亿元摘得。该地块容积率仅1.2，并具备一定山景资源。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生向《证券日报》记者表示，虽然该地块具备自然景观优势，但地块紧邻的山坡有较多丘垄，开发难度与成本的不确定性成为显著制约因素，导致房企参拍意愿相对有限。

相比之下，萧山北干西地块竞争较为激烈。该地块吸引了多家房企参与竞拍，经过49轮竞价后，最终由滨江集团以24.30亿元竞得，成交楼面价28419元/平方米，溢价率42.09%。

回顾5月份杭州土地市场表现，高院生表示，未来科技城等核心区地块溢价率均超过30%，热度较高，而转塘、临平等外围板块则表现平稳。

“这清晰表明，房企正持续向去化确定性强、安全边际高的核心资产集中。”高院生表示，在行业进入慢周期的背景下，唯有兼具核心地段与产品力的项目，才能具备穿越周期的能力。