一年前，行业龙头万科打出“活下去”的标语。业内人士预测，2019将是地产行业最艰难的一年。

2019年即将进入尾声。据人民法院公告网显示，截至2019年11月27日，房地产企业的破产数量已经达459家。这些企业有诸多共性：融资成本提高、去化周期延长……

寒冬之中，一些房企开始将重心放在多元化业务上，但部分多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，反而让企业雪上加霜。

根据目前的数据统计，主要上市房企尤其是一二线房企业绩仍在小幅提升，但也不乏掉队者。

本期专题，记者将聚焦今年销售排名掉队的上市房企，试图还原这些企业所面临的困难，找出未来发展的“药方”。本文为“2019掉队房企观察”专题第06期，关注企业为首开股份。

1月8日晚，首开股份披露去年全年销售数据。公告显示，2019年首开股份共实现签约金额1013.44亿元，同比增长0.61%。

去年年初，首开股份提出2019年销售目标为1010.15亿元，与2018年目标持平，从公告数据来看，首开股份“擦线”完成了去年目标。

但根据克而瑞年初发布的2019年房企销售排行榜，首开股份全口径销售额仅953.3亿元，排第37位，较上年度的990.2亿元减少近37亿元，排名下跌6位。

从权益金额来看，首开股份去年仅实现633亿元，较上年减少近百亿。

北京销售额第一名次不保，扩张全国步伐缓慢

长期位居北京房地产销售额第一名的首开股份，2019年首次和冠军宝座失之交臂。

1月7日，克而瑞发布《2019北京市1-12月房企权益金额榜》，中海第一次超越首开控股，登上榜首。过去五年，首开控股在北京房地产企业中，一直都是老大的地位。

2015年以来，首开连续四年登上北京销售冠军的宝座。

与北京地区表现相呼应的是2015年来首开在百强房企排行榜单上的跃进。根据历年房企销售数据，2015年，首开的排名由上一年的第38位升至第30位；2016年，首开的排名再上13个台阶，跃升至第17名。

然而，2017年开始，首开上升的势头急转直下。过去两年，首开股份在“大本营”北京的优势渐失，中海、泰禾、万科、保利等一众房企在其身后穷追猛赶，在艰难地防守一年之后，首开股份最终失去了首都房企老大的地位。

提起首开，业内用“一部首开史，半座北京城”来形容它在北京的“霸主”地位。对于大部分土储都集中在北京的首开来说，这一区域的销售成绩直接影响到其最终的整体表现。

自2016年10月起，全国房地产销售市场转冷，北京更是陷入“寒冬”。在这样的大环境中，首开依然对北京市场有着极大的依赖，其千亿成绩单中，近一半收入来自于北京区域。

步伐缓慢的首开不断被同行赶超，最近三年首开股份从第17位降至37位。

数据显示，2019年1-9月，公司实现营业收入295.45亿元，较上年同期增加38.78%，同比增速仅增长2.55个百分点；归属于上市公司股东的净利润为23.76亿元，较上年同期增加28.57%，同比增速却回落73.84个百分点。

重仓北京的风险，首开早在2016年就意识到。这一年，首开股份重心开始向京外地区偏移，开启了“根植北京，扩张全国”的布局；2018年，首开股份开始向长三角、珠三角、成渝地区等经济发达的京外地区发展，这一年，北京区域资源占比首次降至50%以下。

但从2019年半年报和三季报来看，京内项目依旧是首开股份结算收入的重要组成部分。半年报显示，2019上半年首开股份京内项目销售面积51.7万平方米，同比上涨146.1%，占总销售面积比例35.8%。京外项目销售面积92.8万平方米，同比减少6.6%，占比64.2%。

三季度报告显示，2019年1-9月首开股份京内项目可供出售面积812.37万平方米，已销售面积87.89万平方米，占比36.41%，较上半年微幅提升；京外项目可供出售面积199.47万平方米，已销售面积153.51万平方米，占比63.59%。

另外，2019年1-9月首开股份京内项目在建面积715.24万平方米，京外为1238.62万平方米；京内项目新开工面积163.83万平方米，京外为226.52万平方米；京内项目竣工面积70.73万平方米，而京外项目这一数值却为0。

土地储备方面，截至三季度末，首开股份持有22个待开发项目，其中11个项目位于北京。“首开起步于北京，崛起于北京，重仓北京是情理之中。”一位业内人士这样认为。

过于依赖北京地区的业绩，这并非首开唯一的隐患。查阅首开的拿地记录可以发现，不管是在北京，还是在深圳、天津、杭州、广州等地，首开的开发模式都以合作为主。根据其2018年报，首开持有待开发的土地中，北京区域的17个项目中，有12个项目为合作开发，5个项目权益占比低于50%。

大量的合作开发令外界对首开的千亿成色产生质疑。根据克而瑞的数据显示，2018年，首开实现权益销售额约731亿元，权益销售额占比仅为72.59%。

净负债率同比增12%，出售子公司回血

从去年下半年开始，首开股份在战略上趋向保守。除了拿地方面继续维持“守势”之外，首开股份还多次出售项目股权，并大量融资。

2019年三季报显示，截至2019年三季度末，首开股份负债总额为2413.13亿元，资产负债率为81.77%，与去年同期几乎持平，较2018年末增加0.19个百分点。净负债率达184%，同比上涨12.2%。

今年前三季度，首开股份实现营业收入约295.45亿元，同比增长约38.78%；归属于上市公司股东的净利润约23.76亿元，同比增长约28.57%。但与此同时，经营活动产生的现金流量净额为-15.5亿元，同比减少200.31%。

首开股份2019年前三季度的货币资金难以覆盖其短期债务。截至2019年三季度末，该公司短期借款为8.98亿元，一年内到期的非流动负债为301.56亿元，二者合计为310.54亿元，而货币资金只有209.85亿元。

首开股份流动负债合计达1522.3亿元，同比上涨13.25%。前三季度短期债务与货币资金的比值为1.48倍，较2018年末上升0.38倍。

(主要财务数据,摘自首开股份三季报)

面对负债率攀升，首开股份去年通过出售股权方式回笼资金。2019年12月16日，北京产权交易所消息显示，首开股份拟转让北京首开旭泰房地产开发有限责任公司1%股权，转让底价6115万元。

这并非首开股份首次转让旗下公司股权。据统计，首开股份去年下半年至少挂牌出售了4家子公司股权。

11月26日，产权交易所公告显示，福州首开福泰投资有限公司拟转让所持福州中庚房地产开发有限公司50%股权，转让底价6165.8万元。

公告显示，福州中庚房地产由中庚地产及北京首都开发股份有限公司各持50%股份，截至2019年10月31日，公司营业收入5.83亿元，净利润3821.94万元，所有者权益7448.47万元。

在此前9月29日，全资子公司苏州首开永泰置业有限公司挂牌转让苏州合本投资管理有限公司50%的股权，转让底价为1.35亿元。

资料显示，苏州合本投资主要持有项目为龙湖首开狮山原着，该盘自2015年开始销售，目前仍有部分房源在售。而北京天鸿嘉诚成立时间更早，在2007年前后，北京天鸿嘉诚陆续在昌平区开发多个经济适用房小区，此后便鲜有踪迹。

此外，首开股份还以3.99亿元底价转让北京千方置业发展有限公司34%股权及约3.96亿元债权。

9月27日，北京产权交易所披露，首开股份挂牌转让北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司51%股权。

首开补充现金的方式还包括发债。11月28日，首开股份发布公告称，拟发行不超过50亿元超短期融资券及不超过70亿元中期票据。

根据公告，首开所募资金均用于补充流动资金、项目开发建设、偿还金融机构借款等用途。